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- 釜口 博
- ＢＹＳプランニング ファイナンシャルプランナー
- ファイナンシャルプランナー
今回のコラムは住宅ローン減税の大幅拡充が本当に使える制度かどうか。
具体的に検証していきたいと思います。
ローンで家を買った人の所得税などを安くする住宅ローン減税が最大５００万円（長期優良住宅の場合６００万円）に拡充されました。
ところがローン残高や所得によっては、政府・与党の掛け声ほど、メリットを感じられないケースがあります。
今回はより多くの人が利用するとみられる一般住宅の５００万円減税のケースを取り上げて検証していきたいと思います。
税制改革前のH２０年までの住宅購入では、最大減税額は１６０万円。
税制改革後の減税額と１０年で３４０万円、年間で３４万円の差がありますから、政府・与党が「大幅拡充」と位置づけるのも理解できます。
しかし、これは５０００万円以上の住宅ローン残高があることが前提の話しです。
しかも５００万円という最大の恩恵を受けようと思えば、１０年間に渡って５０００万円以上の残高を有していなければいけません。
減税をフルに受けようとすれば、３％で３５年ローン金利の元利均等返済で借りた場合、６５００万円ほどのローンを組んでいなければいけません。
頭金を２割ほどと計算すれば、約８０００万円の物件を購入した方であれば、今回改定後の住宅ローン減税の恩恵をフルに受けることができるわけです。
さらに、住宅ローン減税は税額控除（支払う税額を控除）ですから、減税額に見合うだけの税金を払っていなければそもそも意味がないのです。
毎年５０万円の減税を受けるのに必要になる年収は、お子さん２名のご家族であれば、１０００万円程度になります。
８０００万円以上の物件を購入された年収１０００万円以上の人しか、５００万円という最大減税の恩恵は受けられないのです。
では上記の購入額とご年収以下の方は、実際はどれだけの減税額になるのかを試算してみました。
新築住宅購入者の住宅ローンの平均利用額は約３２００万円（不動産流通経営協会の調べ）
男性サラリーマンの平均年収は５４０万円（国税庁調べ）という条件で税負担軽減額は１０年間で１２０万円前後となります。
(夫：サラリーマン 妻：専業主婦 子：２人 ローン金利：３％で３５年の場合)
最大５００万円の減税額とはあまりにも大きな開きがありますね。
今回の減税額拡充の制度は、最大５００万円の減税が実行されるのは、今年と来年の２年間だけです。
その後Ｈ２５年まで控除額は逓減していきます。
Ｈ２３年は４００万円、Ｈ２４年は３００万円、Ｈ２５年は２００万円が最大減税額になります。
この点を考えれば、平均的なサラリーマンは、大幅拡充されると騒いでいるこの２年間に別に買い急ぐ必要はありません。
税制改革は経済政策の具として利用されることがあります。
今回の住宅ローン減税も「大幅拡充」という掛け声のもと、景気対策として住宅需要を刺激したいという狙いがあったと思わざるをえません。
購入住宅は一生ものです。
看板だけの優遇減税に惑わされず、住宅メーカーの甘いうたい文句に負けずに、しっかりと一生ものの住宅をお選び下さいね。
