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賃貸住宅の供給過多。それでも必要とされる賃貸集合住宅の条件

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賃貸住宅が供給過剰に陥っている、という警鐘を目にするようになって久しいです。
供給過多ではないのかという実感は、統計的数字以上に、体感的に感じていました。
近い将来、空室の増大などから、大きな社会問題となることを危惧しています。
賃貸集合住宅を造ってきた者として、思うところは複雑です。
プロとして依頼を受ければ、その条件の元、賃貸集合住宅の計画をし実現させます。
ただ、建築家として社会的責務を思えば、発注者からの依頼内容とは違ったレベル
にて、夫々計画はどうあるべきなのか、という意識はつねに持つようにしています。
もちろんそれが、依頼内容を無視する、ということであってもなりません。
賃貸集合住宅の着工数増加の背景のひとつに、相続税制改正が上げられていますが、
個人的な体感からすれば、あまりピンときません。当方へ計画の依頼をされる方々
の多くが、新たに土地を購入し、そこに賃貸集合住宅を建設し賃料収入を得る事業
をしようことからです。いはゆる投資家という方々もおります。
賃貸集合住宅は事業です。収益性の追求という方向性は、決して間違っていません。
ないゆう私自身も、(ささやかではありますが)賃貸集合住宅の事業主であります。
ただそれでも、土地から買って賃貸集合住宅の事業を、という方々の考えの中に、
ときおり(‥もちろん全て ではありませんが)違和感を感じるときがあります。
例えば、賃貸集合住宅を「金融商品」のひとつと、割り切って発想されている方。
あるいは、住み手(部屋の借主)にとっての住心地という観点の発想が気薄な方。
‥住み手にとってのメリットは、回り回って収益性にも繋がるはずなのですが。
あるいは
賃貸住宅を、現在のマーケットでの一般的ニーズからしか考えない方々。
もちろん賃貸集合住宅が事業である以上、ニーズにあった賃料や貸室を企画する
ことは当然です。ただその結果として、金太郎飴の如く、同じ様な間取・スペック
にして狭小の貸室が大量に供給され続けているのが、今の状況です。
この金太郎飴的な貸室が、これからの供給過剰時代では最も厳しい立場となること
は想像されます。待っているのは、賃料ダンピングの消耗戦か、空室の嵐でしょう。
これからの時代、必要とされ生き残っていく賃貸集合住宅の条件とはなんでしょう。
ひとことで言えば、私はそれは「差別化」であると考えています。
「差別化」というと、住宅設備機器をいかに拡充するかを考える方も多いでしょう。
エントランスにはオートロックが設置され、玄関インターホンにはモニターがつき、
それがやがてカラーになり、洗浄便器やWiFiも完備して‥ と、キリがありません。
住環境にはよいことではありましょうが、すぐに一般化し差別化とは言えません。
私が考える「差別化」とは
住空間のそのものの独自性。オリジナリティーです。
そこに、かつてスポットライトが当たった時代がありました。15~20年前になります。
「デザイナーズ・マンション」という呼称で、主に雑誌を中心としたメディアで多く
取り上げられました。当時、私も幾つかメディアの取材を受けたことを覚えています。
例えば、コンクリートの打放し仕上げ、メゾネット形式の住居などの賃貸集合住宅は、
当時としては珍しい物件ではありましたが、けっして一時の流行り物でもありません。
個性的な賃貸住宅へのニーズが、当時から潜在的に既に存在していたということです。
そして、こういったニッチなニーズに応えることができるようになった大きな要因が
黎明期にあったインターネットの環境、ということでしょう。
IT革命は 不動産・住宅業界を大きく変えるんじゃないだろうか。
当時、そんな期待はありました。もちろん、よくなったところもありましょう。
ただ、私が今感じている空気は、25~30年前のバブル前夜の熱狂感に近いです。
賃貸住宅の関する記事です。


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