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閲覧数順 2016年12月09日更新

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2015年住宅ローン動向と変動金利借入時の注意点

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住宅 住宅ローン

低金利底打ちも、上昇にはまだ

消費税10%が見送られ、来年は最後の景気対策の1年となりそうです。

住宅ローンの環境は景気が完全に良くならない影響や
日本銀行の国債買い入れ、米利上げ観測などもあり「借りる人にとっては良い状態」が続いています。

2015年はどのような展開になるでしょうか。



図は平成元年からの
・米国10年国債利回り
・日本10年国債利回り
・短期プイライムレート

の推移です。
変動金利は概ねの銀行が「短期プライムレート」という指標を使っており
現在は1.475%です。

少なからず消費税を10%に増税できる時期までは景気対策が続き

本格的な金利上昇というものはその先にあると思われます。



メガバンク系の変動金利

変動金利:1.475%+1%=2.475%←定価

2.475%-1.7%(金利優遇)=0.775%←提供金利(実行金利)

現在の住宅ローン金利は金利優遇という「値引き」がとても大きいですが

変動金利であれば、基準となる短期プライムレートの今後を見ておきたい所です。

※短プラとは金融機関が短い期間で優良企業に貸し出す際の優遇貸出金利。



下図は「短期プライムレート」「SMBC変動金利」「金利優遇」「実行貸出金利」

を時系列にしたものです。


SMBC変動は短期プライムレートに連動して多少の変化が

ありましたが金利優遇が右肩あがりで増加しているのがみてとれます。

金利優遇も各銀行限界値を迎えており、更なる優遇は難しい状態です。

また短期プライムレートの更なる下落というものも考えにくく、消費税増税後半年程度までは

現在の1.475%程度で推移すると想定しています。(実行金利0.775%)





日米の金利差適正の2%方向を保つか

日本と米国の国債利回りは「為替レート」に大きな意味合いを持ちます。

現在の日米の金利差は約1.82%あり、1ドル118円程度です。


平成23年の1ドル70円台時は日米金利差が約1%まで狭まっておりました。

ここまで金利差がなければ円も買わた訳です。



今後は約2%程度の差を保ちながら推移すると想定しています。

米国国債利回りが長期的に4%台を目指すことから、5年~10年スパンで現在の

0.42%程度の日本国債利回りも2%程度に上昇する可能性があると考えています。


5年後~10年スパンで+1.6%程度という指標は現実性があると感じています。


変動金利使用時の注意点

現在の変動金利0.775%はまだ来年も続くと想定されます。

ただ、長年にかけて金利上昇は警戒しておく必要があります。


そのような観点からは、金利の低い変動金利で借り入れが出来るとしても

試算は35年固定金利で行い、変動金利との差額は貯金して繰り上げ返済用に備えておきたいです。


■計算例

フラット35 (4,000万円、35年)

2.20%+団体信用生命相当0.12%=2.32%   ①139,168円/月


変動金利(4,000万円、35年)

0.775%   ②108,769円/月


①-②=可能であれば貯金へ


最後に

昨今は非常に住宅価格が上昇しています。

低金利、住宅ローン減税、すまい給付金など購入する環境は良いのですが

良い物件が良い価格では中々出会えないかもしれません。

現在は多少売れない傾向も出てきているようですので、少々の価格交渉なども

最終的に検討しても良いかもしれませんね。


※本コラムは筆者の独自の見解です。





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