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集合住宅の建設を発注いただければ、30年間全室を一括借上げいたします‥。
このような謳い文句をウリにする建設会社さん、TVCMでもよく見かけます。
私自身も、こういった集合住宅の基本計画をお手伝いすることもあります。
一括借上は『家賃保証』（サブリース）ともいいます。
一括借上げた建設会社は、今度はその部屋を一般のテナントさんに賃貸し、その差額を得るわけです。
30年とは、発注者（オーナー）が建設資金の借入返済にかかる時間として設定されているのでしょう。
オーナーからすれば借入返済期間内に空室が発生しない、という安心感はありますし、建設会社には、
特命で集合住宅の建設を受注できるというメリットがあります。ひとつの『ビジネス・モデル』です。
否定するものではないのですが
ご自身の土地をこのビジネスに託そうされるオーナーの方々には、ひとつ認識が必要かもしれません。
『家賃保証』とは
『家賃』を毎年特定の金額支払う、ということを保証するものです。
オーナーは、この家賃収入から建設のための借入金の返済をして、その他メンテや光熱費、税金等
経費を支払い、残りが余剰金です。この余剰金が『収益』となるわけです。
この『収益』を毎年特定の金額保証する。
と 謳っているわけではない、ということ。
賃貸集合住宅の経営はビジネスであり、収益を追求することが目的です。（ドライな言い方ですが）
そのために 建築計画 に求められることがあります。
どれだけ 高い家賃と低い空室率 を確保できるか‥
‥これはつまり、テナントさんにどれだけ魅力的な空間を提供できるか、ということです。
どれだけ 建設にかかるコストを抑えて実現できるか‥
‥コストを抑える工夫は、かえって建築に個性や魅力を与えるきっかけにも、なりえます。
このふたつこそ、オーナーの方々が求めるところであり、私もその期待に応えた仕事をしています。
ところが、家賃保証のビジネス・モデルの建設会社さんの建設する賃貸集合住宅。
仕事がら、時々建築中の現場を観察してみるのですが、気がつくことがあります。
この規模の建物で、これだけの基礎工事が必要なのだろうか‥
こんなに整然とした足場や仮設、広告板が必要なのだろうか‥
この空間を確保するのなら、もっと躯体はコンパクトにできるだろうに‥
構造強度や工事の安全を確保することは当然ですが、それ以上に、あきらかに過剰工事なのです。
設計を詰めていく段階や施工の段階で、どうやってコストを抑えるかの発想や工夫がないのです。
設計も施工も、特命で受注できてしまうからでしょう。
工事費は、（賃料保証を条件に）言い値でオーナーが支払って（借入れて）くれるわけですから、
どうしてもコスト意識は気薄になりましょう。（勿論、悪意があるわけではないのでしょうが。）
空室発生の心配はない、という担保はあっても
オーナー側からすると、事業として利の薄いものになっていく、ということです。
賃貸集合住宅を成立させるひとつの選択肢として、このビジネス・モデルも否定はできませんが、
事業意識を持ち、経営そのものを楽しもうとするオーナーの方々には、きっと向かないでしょう。
‥私も含め。
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このコラムの執筆専門家
- 岩間 隆司
- （東京都 / 建築家）
- 株式会社ソキウス 代表取締役
スマートに シンプルに 住う。 都市型住宅・集合住宅
都市の厳しい条件のもとでも、住宅や集合住宅を実現させてきました。住宅計画における制約は、生活空間に個性が生まれる、ひとつの契機として、ポジティブにとらえております。
03-5735-9700
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