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伊藤 誠
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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新ファミリー一族:投資用不動産の保有は高いリスクに耐える運と経営力が必要

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不動産 賃貸経営の注意点

新ファミリー・一族の資産形成に関し、不動産投資をお考えの場合には、一代目と二代目の
お話し合いで、下記のようなリスクをご検討ください。
図は収入別に住居以外の住宅の保有割合です。
新ファミリー一族は準富裕層加瀬多いので、きっとお考えになられた方も多いかと思います。
140813収入別住居以外の住宅保有

私はある事情で親類のマンション3棟65室を管理・運営しておりました。
そして、本人が亡くなった際に、内1棟(41室)を本人の借入金全額と共に引き受けています。
昨年、当該物件を売却、借入金は完済し、多額の税金を払っての撤退が終了しました。
10数年の経営が終わり、顧問税理士とともに借金が残らず、「運が良かった」と喜ぶことが出来ました。

その経験と、経営している間に宅地建物取引主任者とFP資格を取得、また、不動産経営の本を読み漁り、オールアバウトで多数の質問にお答えした結論として、現物の不動産投資は素人が手を出すものではない、
収入は不安定さが付きまとうリスクの高いビジネスであることを痛感しております。

私のように傷の小さい形で撤退できた場合には、運が良い方達だと思います。ノーベル賞学者のダニエル・カーネマン氏の公式では投資に関して
成功=いくらかの才能+運
大成功=いくらかの才能+多くの運
とされています。

現在の不動産投資は、本物のプロが戦略を立てて、十分な資金の基に経営しなければ、長期的な利益の確保は困難と考えます。不動産バブル以前、今から50年前であれば、不動産を所有していれば、値上がりが見込め、有利な投資対象であったかと思います。ただそれも、平成3年3月のバブルの崩壊で、不動産投資をした方達の多くは大きな痛手を被りました。

そこで、ファミリーの土地に賃貸住宅を建てる計画などをお持ちの場合には40年から50年の予算計画を立ててから、実行ください。

前提1.
将来も人が集まる地域でなければ、将来破綻の可能性が高くなります。
少子高齢時代、人口が減少するのですから、賃貸ニーズも減少します。従って、人口の流入が見込まれる地域であることが、破たん回避のポイントです。何しろ平成25年時点で820万戸13.5%の空き家があり、年々空き家は増加していきます。
140801総住宅数と空き家率の推移

前提2.
遺産相続で揉めない計画を立てること
マンション1棟、又は1室を残した場合、お子様が複数いらっしゃると分割が出来ません。
また、複数あった場合には、同じ価値の不動産はありませんので、相続の種を残してしまいます。そのためには、一族の金融資産でバランスを取る必要があります。
また、二代目の方達が不動産経営を望むかの確認が必要です。望まなければ、金融資産で残す必要があります。
既に保有されている住居以外の住宅は、50歳から59歳の方達の場合親族に貸している例が多いのです。
お子様に貸しておき、相続の際にその住宅を引き継ぐという形態はあり得ます。

140813収入別住居以外の住宅保有

前提3
勉強の意思があるかが問われます。管理会社との折衝、近隣不動産の価値判断、不動産に関わる法律、経営のノウハウ等々不断の勉強が必要です。私が負債を残さずにマンションを売却できたのは、投資顧問業協会の不動産セミナーに欠かさず出席していて、不動産の価格が上昇気配、capレートが上昇し始めたことを知ったからです。このように正規の勉強は欠かせません。

1.現在保有されている土地は、高い価値があるのか、なければその土地に賃貸住宅を建てても、低賃料で貸さざるを得ないかと思われます。
図は全国の家賃と、大都市圏の家賃を比べたものです。
建設費は地域によってそれほどの差はありませんが地価により大きく変わります。

140813所有の関係別1畳当り家賃

賃貸住宅は、駅から5分(不動産距離で400m)が一つの目安で、10分(同800m)が、ギリギリです。これ以上離れれば、賃料が下がります。

図は所有形態別の駅からの時間です。貸家が駅に近いことが分かります

140813所有区分別住宅駅からの時間

2.借入金は少なければ少ないほど良く、自己資金で賄えれば利益を上げる可能性が高くなります。借入金があると云う事は、レバレッジを効かせると同じです。借金は家賃収入が減少しても払わなければなりません。従って、毎月返済資金(空き室が増えると減少します)が手元に溜まるくらいの利益が必要になります。

空き室は必ず発生します。もし、1棟でなく1室購入の場合には、せめて5室程度、できれば10室は必要です。何故ならば、1室が空くと最低2月は家賃収入がありません。従って1室の保有ではローン返済や修繕費等が賄えなくなります。

3.家賃維持は周辺の環境と手入れ(コスト)が必要です。
周囲の環境が激変しなければ家賃は必ず下がります。それを避けるコストがかかります。

築後数年は、家賃が維持できますが、徐々に下降トレンドに入ります。それを防ぐには、メンテナンスに費用を掛けなければなりませんし、管理人等が必要になります。

メンテナンス費用は、大きな出費です。一番の出費は外壁工事です。15年は大丈夫と言われますが、建築会社からの聞き取りでは、劣化による錆び発生とのトレードオフになります。
外壁に日々が入ると水がたまり、そこから劣化のスピードが速まります。それを防ぐためには、15年ではなく10年過ぎたら、計画し15年を待たずに工事をすることをお勧めします。
屋根の吹き替え、塗り替え等も同様です。紫外線や熱、そして雪は大敵です。

マンションの1室所有であれば、そのマンションのメンテナンス計画は確認ください。新築であっても計画書はあります。その計画書を見せてもらえない時は、購入はお勧めしません。

門扉、階段の手すりなどのメンテナンスは、2年に1回程度の塗り替えが必要になります。雨が直接当たる部分であれば、これを怠ると錆が出てきます。錆が付くと劣化は急スピードです。

また、下水道管の掃除・メンテナンスは最低2年に1回必要です。このような費用も掛かります。

マンションの周りの生け垣などがあれば、植木職に依頼する必要もあり、これらは年契約で、樹木が枯れれば植え替えの費用も掛かります。

マンションの手入れには掃除が欠かせません。毎日の掃除だけでなく、毎月廊下等のウォッシャーも欠かせません。管理人を置けるだけの規模であれば、良いのですが、定期訪問の場合は、ついつい汚れが残り、マンションの価値は下がります。なお、掃除は人により大きく異なります。電気メーターの上まで拭いてくれる人と、放置する人、そこまで気を使わなければなりません。
街路灯の電球の取り換え、廊下等の蛍光灯設備の交換、宅配ボックス、郵便ポストのメンテナンスは待ったなしです。

4.大家さんは、全ての設備に責任を持っています。
たとえ1室でも保有すれば、エアコンの修理・取り換え、キッチン・トイレ・バスルームの水回りのメンテナンスも必要ですし、防火等の設備も毎年更新が必要になります。
これらは、借主が丁寧に使ってもらえれば長持ちしますが、自分の家とは異なり、乱暴に使う人たちも大勢いらしゃいます。

5.その他に自然災害があります。
台風の時期には、建物に雨で被害が出ないか、風で軒が壊されないか。
自信があれば飛び起きます。何故ならば、地震保険は事業用物件の場合には全額が保障されるわけではありません。全壊しても半分だけです。

6.管理会社の良否も大きなリスクです。
私は経営途中で管理会社を変更しました。当初は地場の不動産会社が管理を請け負っていたのですが、WIN ・WINの関係は築けずにいました。本格的に検討し、変更したのですが、運よく良い会社との契約が出来ましたが、これも「まぐれ」かと思います。
何故ならば、会社の実態は外からではなかなか窺い知れず、橋の上から飛び込む覚悟が必要でした。
管理会社との折衝、マンションの管理、不動産とは、周辺の地価や賃料の調査、これらはオーナー側に知識が無ければ、不動産会社・管理会社の言いなりにならざるを得ません。このためにも、土地活用をされるのであれば、新ファミリー一族のどなたかが、資格取得にチャレンジすることをお勧めします。

このように、大きなリスクを抱えている不動産投資、新ファミリー一族内での検討をお勧めします。なお、持ち家も管理等は同じことが言えます。

もし、住宅地を郷里等にお持ちの場合には、将来使用することがあるのかの検討と、なければ売却で身軽になることをお勧めします。
たとえ、家屋の取り壊しなどで追加費用が出る場合でも、売れる可能性があるのでしたら、売却ください。固定資産税は永年かかりますし、家のメンテナンスだけでなく、雑草の除去など経費も必要になります。新ファミリー一族で、十分話し合って結論をお出しください。
今後、空室は増加し、地域によっては限界集落から消滅集落になる土地が続出します。
この将来像から予想されるのは、地価は下がると云う事です。たとえ、インフレで名目価格は増加しても、実質価値は元のままか、減価します。

文責
FP学会会員
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー
オフィス マイ エフ・ピー 代表 吉野 充巨

【保有資格】
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP®
日本証券アナリスト協会認定 プライマリー プライベート・バンカー
宅地建物取引主任者 (東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー&登録講師
ホームページアドレス
http://www.officemyfp.com/

独立系顧問料制アドバイザーとは
http://profile.allabout.co.jp/w/c-64005/
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http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

『このコラムは、投資判断の参考となります情報の提供を目的としたものであり、有価証券の取引その他の取引の勧誘を目的としたものではありません。
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