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閲覧数順 2016年12月03日更新

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賃貸用住宅を購入する際には、空室率を考慮ください。全国の空き家率は13,1%です(平成20年)

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不動産 賃貸経営の注意点
2013年10月、不動産(賃貸用)マンションの販売活動が活発です。
著者のところに届く、広告(メール、チラシ、新聞等の広告など)の多くは、「老後に備えた資産運用」の一方法として紹介されています。
FPとして、中古住宅の購入が「老後の備え」になるのかを検討したいと思います。

著者は、賃貸用マンション複数棟を経営、内2棟早々に手放し1棟を12年間経営していました。その賃貸マンションも、本年5月に売却しました。売却年の入居率は95%を超え、内覧に来られた方の多くが、新築ですかと尋ねるほどのメンテナンスを行っていました。従って、売却時のネット利益率は購入者の期待に十分に応えるものでした。

その経験の中で、賃貸マンションの経営についてリスクとリターンについて多くを学びました。
その、リスクの中で重要なもののひとつが空室の発生です。

読者はこのことを十分にご承知のことと存じますが、再度現在の日本全国での空室率などをご紹介します。資料は国交省が5年毎に調査する平成20年住宅・土地統計から、データを得ています。平成25年は現在調査・集計中です。

※平成20年の調査では、下図にありますように、全国の空き家率は13.1%です。
昭和38年では、空き家は52万戸、空き家率は2.5%でしたが、年々増加して、平成20年には、757万戸、空き家率は13.1%まで上昇しています。単純に平均すると5年毎に約84万戸増加していることになります。

平成20年時点では、総住宅数を居住世帯の有無別にみると,居住世帯のある住宅は4960万戸で,総住宅数の86.1%を占めています。
空き家などの居住世帯のない住宅は799万戸(13.9%)となっています。その中から、昼間だけ居住者が居る住宅を除く空き家数の757万戸は、九州の総戸数に相当します。

131021空き家率の推移


また、空き家757万戸の内訳をみると,「賃貸用の住宅」が413万戸で空き家全体の54.5%を占め,「売却用の住宅」が35万戸(4.6%),別荘などの「二次的住宅」が41万戸(5.4%),世帯が長期にわたって不在の住宅や取り壊すことになっている住宅などの「その他の住宅」が268万戸(35.4%)となっています。

131021空き家の種類別割合

※空き家率の高低を都道府県別に、概観したのが下図です。
空き家率をみると,山梨県が20.3%と最も高く,全都道府県で唯一20%を上回っています。次いで長野県が19.3%,和歌山県が17.9%,高知県が16.6%,香川県が16.0%となっています。

一方,空き家率が低い県は、沖縄県が10.3%と最も低く,次いで神奈川県が10.5%,埼玉県が10.7%,山形県及び愛知県が11.0%などとなっており,全ての都道府県で空き家率は10%を上回っている。
従って、東京都内も10件に1件は空き家になっていることになります。

131021全国の空き家率


従って、中古住宅(賃貸マンションを含む)を購入する際には。空室率を考慮して、購入されることをお勧めします。

ところで、なぜこのように空室が出てきて、その比率が高まるのでしょうか。
実は、これには日本人の住宅への指向が影響しています。次回に、日本人の多くが家は新築が良いと考えているなどを紹介します。

FP学会会員
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー
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