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対象:不動産売買

不動産売買の代理、媒介について

住宅・不動産 不動産売買 2010/01/19 17:42

中古住宅の売主の立場として、不動産売買の媒介を不動産屋と、一度書面で締結しました。それから一年半あまり、途中、催促しない限り、状況報告は全くありませんでした。数回、こちらの質問に答えていたただいた状況だけでした。買い付け申し込みがあったが、安かったので断ったなど。先日、やっと契約が決まり、急いで代理契約委任状を書いてくれとのことで、特にそれについての説明もないまま委任状を書きました。買主側にも不動産屋が仲介で入っています。同一人物に対しての不動産引渡し日については、2度ほど予定が延び、こちらとしては、現在、委任した不動産屋に対して、すごく不信感が募ります。2度目のときは、正式にお話がありましたが。遠方に住んでいるため、簡単に当地へ出向けない事情もあり、旅費負担を相手方に御願いしたところ、負担するとのお返事でした。が3度目の取引日を決めてから、こちらが委任した不動産屋側から
全額を出すとはいっていない。
取引がながれたらお宅も困るでしょう。
といってきました。こちらも食い下がったところ、
流したいなら、ご自分でながしてください
という発言でした。もちろん、売りたいのです。委任を受けた不動産屋は口で交渉しているといいながら、それ以上、実際はしていないんじゃないか、等すごく不信感が募ります。
質問
こんな不動産とせめて、委任契約の解除はできませんか。当時は、委任のこともよくわからず、支払う報酬説明も受けておらず、実際現在もいくら払うかはわからない中、事は上述のような状態です。相手方には迷惑かけないように売るつもりです。引渡しが実際できたとして、
委任を解除した場合、委任を解除しない場合、それでも、支払う額は同じでしょうか。どのくらい払えばよいのでしょうか。事例をおしえていただけると幸いです。

悩むさん ( 沖縄県 / 男性 / 65歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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不動産業者への対応について

2010/01/19 19:57 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談内容から判断ができなかったので、状況を確認させてください。

売主としては、
1.買主から購入申込書を受け取る(不動産購入申込み)。
2.買主と不動産売買契約を締結し、手付金を受領する(不動産売買契約)。
3.買主から物件残代金を受領して、物件を引き渡す(残金決済)。
というのが一般的な不動産取引の流れになります。

現状は、上記のどの段階でしょうか?
また、不動産業者との関係は、代理なのか媒介なのか
不動産業者との書面を確認してください。

ご相談の内容からは、
不動産契約を締結して残金決済前(2.と3.の間)なのではと思われます。
その場合、不信を持っている不動産業者と、媒介契約なり、代理契約なりを
既に締結してしまっていると思われます。
不動産業者との契約があれば、契約書に報酬金額が記載されています。
一般的な話で、買主側に不動産業者が付いているとのことなので、
おそらく、報酬金額は売買代金×3%+6万円に別途消費税となっていると思います。

不動産業者と媒介なり代理なりの契約を締結して、
買主との契約行為に望んでいるのであれば、
それを解除することはよほどの事情がないと難しいと思われます。

お聞きしている範囲において、
1年半前に不動産業者と書面で締結した契約が
専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約であれば、
不動産業者は報告義務を怠っています。

業者の動きが悪くて気持ち的に納得行かないものがあるかもしれませんが、
現状、その業者を通じて売買契約を締結してしまっているのであれば
このまま話を進めるしかありません。

ただ、業者の不手際で、旅費等が余計にかかるようであれば、
その分の仲介手数料を割り引いてもらう等の要望をだしても
良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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質問者

悩むさん

取引の状態

2010/01/19 23:08 固定リンク

お返事をすばやくありがとうございます。大変勉強になります。現在は、残金決済をまつばかりの状態です。
急いで書いた委任状は 確認しましたところ、住宅売買代理契約委任状でした。
これには、私共と、不動産屋の名前と住所、有効期間3ヶ月、相手方に重大な告知をしない場合には委任解除となる、、その旨だけで、金額等は、売買金額含め、手数料も全く明記がありません。これを書いた時点では、すべて、売買契約金額も決まっていました。(有効期間は現在問題なし)
ですが、残金決済日は出向きますので、代金決済受領までは委任しません。
この委任状は、おかしいのでしょうか?改めて確認しましたところ、売買契約書には金額明記がなく、重要事項説明書に、仲介手数料として、まさにその計算式が書かれていました。(金額ではなく)。これは媒介と解釈するのでしょうか。

重要事項説明書には、こちらが頼んだ不動産屋の名前の横に、売買専任媒介となっています。売買契約書には、売主として、私の所有者自身の名前と、その代理として明記して、こちらが委任した不動産屋の名前が明記されています。(契約時は同席していません)
いづれにしても、支払い手数料は、仲介手数料としてだけで、本体価格×3%+6万円と別途消費税で、よろしいのでしょうか。仲介手数料の件、掛け合ってみます。大変ありがとうござます。とても参考になります。

悩むさん (沖縄県/65歳/男性)

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