住宅ローン

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

都市銀行を想定してご主人単独での住宅ローン借入可能金額を試算すると、
年収470万円、返済比率35%、審査金利4%、借入期間35年で、およそ3090万円となります。
勤務先、勤続年数、その他借入等で問題がなければ、希望金額を、
ご主人単独で借り入れることは可能です。

住宅ローンの組み方としてご主人をメインで考えると
1.ご主人の単独債務
2.収入合算によるご主人の単独債務(奥様は連帯保証人)
3.奥様とご主人の連帯債務
の3通りの方法があります。
(団体信用生命保険は債務者にかかっています)

どの方法が良いかに関しては、各家庭の考え方によって異なります。

単独で住宅ローンで組める場合には、
1.の方法を取ることが多いと思います。

今回のように返済比率ぎりぎりでの借入の場合、
金融機関によっては、2.の方法により返済比率を下げて
金利優遇をより大きくできる場合があります。
2.の方法を取るためには、奥様が連帯保証人となる必要があるため、
奥様が心理的に嫌がる場合や、離婚の際にその債務の取り扱いが
問題となることがあります。

また、ご主人の源泉徴収額が
今回の借入予定の年末残高の1%に満たない場合は、
住宅ローン控除を最大限に活用するために、
3.の選択肢を検討する場合もあります。
ただし、基本的に奥様が働き続けることを前提とするため、
今後、お子様が増えたり、両親を引き取ったりして、
奥様が仕事を辞める可能性が高いのであれば避けたほうが
良いと思います。

金利の選択に関しても、現状の超低金利を考慮すると、
金利優遇を最大限に活用して変動金利で借入を行い短期完済を目指すか、
完全固定の商品(フラット35等)である程度の期間をかけて返済を
行うかのどちらかが良いと思います。

最終的には、将来的なライフプランを確認した上での
シミュレーション結果を考慮して判断してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

Matsuさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『夫が1人で名義で借りるのと、夫婦で分けて借り入れをするにはどちらがよいでしょうか?』につきまして、借入金額が3,000万円と高額になりますので、住宅ローンの審査のうえではご主人様だけで住宅ローンの審査をするよりも夫婦が収入合算で住宅ローンの審査に申し込んだ方が住宅ローンの審査には通りやすくなります。

また、夫婦が各々住宅ローンを組んだ場合、各々が住宅ローン控除を受けられるようになりますので、ご主人様が単独で住宅ローンを組むよりも有利となります。

尚、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますのでローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、住宅ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に繰り上げ返済は3年に一回程度ということでしたら、早期完済というわけには行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい毎月の返済額が増えてしまうことがありませんので、将来のマネープランがたてやすくなります。

よって、住宅ローンを組む場合のポイントは、無理のない返済計画に基づき住宅ローンを組むこととなります。

以上、ご参考にしていただけますと幸です。
リアルビジョン 渡辺行雄

Matsu様へ

はじめまして、銀行実務経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、Matsu様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.ご主人さまのみの年収を基に、住宅ローン借入可能額につきましては、
年収470万円、期間35年、金利4.0%(審査金利)、返済負担率(〜35%以内)、その他債務考慮せず

・毎月の返済限度額 137,083円以内
・年間の返済限度額1,644,996円以内
・借入可能額 3,090万円以内

2.そこで、Matsu様がこの先も勤務継続される場合は、
年収870万円(合算)で連帯債務型(各々が債務者)として、住宅ローンを借入されてはいかがでしょうか。

・住宅ローン3,000万円(内訳:ご主人さま1,620万円、Matsu様1,380万円)を分割借入します。
・マンションの所有も各々の債務額に並行して共有持分とします。
・各々が住宅ローン債務者となることで、「住宅ローン減税(控除)」が10年間利用が可能となります。

3.さらに、借入返済方法につきましては、
仮に、Matsu様が専業主婦でご主人さまのみで住宅ローン返済する場合は、毎月の返済額を考慮して取敢えず(5年間)変動金利型をお勧めいたしますが、実際にはご夫婦の年収合算での対応であれば「長期固定金利型」をご提案いたします。

4.しかし、繰上げ返済等の予定で早期に債務額返済が可能であれば、一部を変動金利型を組み込まれてのご検討も良いと思います。

以上