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住宅ローン 土地先行

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/12/19 19:50

土地取得+新築を考えています。
現在39歳、年収390万円 妻、年収170万円 子供の予定なし
自己資金650万円(頭金分450万円、諸費用200万円)
土地520万円、建物税込1680万円、諸費用200万円で
10年固定金利、26年返済 (私の単独ローン)でローンを
考えていましたが(上記のローンで無理はないですか?)
土地と建物(別々の業者)をひとつのローンで組むと不動産屋に
売買契約や決済を急がされ、じっくり建物のプランを考える
時間が取れない気がします。
そこで土地が気に入っているので、先に自己資金で土地だけを
購入し自己資金が貯まってから建物のローンを組んだら
良いのか?(年間100万円貯蓄できます)
土地をローンで組んで何カ月かかけじっくり建物のプランを
考え、自己資金+ローンで建物を建てたら良いのか?(そのようなローンがあるのか?)
アドバイスをお願いします。

よろこびサスケさん ( 三重県 / 男性 / 39歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

土地先行の住宅ローンについて

2009/12/20 12:04 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

「土地の先行購入+注文住宅」で住宅ローンを使用する場合、
住宅ローンの正式申込みの際に、建物の請負契約書もしくは
正式見積書(工務店の印のあるもの)を要求されるのが一般的です。
したがって「よろこびサスケ」さんのおっしゃる通りで、
土地が決まった後にじっくりと建物プランを立てる時間を
取れないのが実情です。

可能であれば、自己資金で土地を購入することをお薦めします。
現金購入であれば、じっくりと時間をかけて安心してこだわりを
実現することが可能です。

土地先行の住宅ローン案件において、建物のプランに時間がかかる場合、
弊社ではみずほ銀行を薦めるケースが比較的多くなっています。
みずほ銀行では、土地先行の案件において正式申込み時点で、
見積もりで受付をしてくれます。
ただし、原則として工務店は決まっている必要があります。
請負契約書に関しては、建物の金銭消費貸借契約
(建物部分の住宅ローン契約)まで必要がありません。
土地だけ住宅ローンで購入(決済)し、最大1年間の元金据置期間を
もうけることが可能です。
基本的には数ヶ月〜1年程度、建物のプランを考える時間があります。

地方銀行では、静岡銀行であれば申込み時に建物の見積もりで対応をしてくれ、
土地の決済後、工務店が変更となっても特に問題がなければ大丈夫です。

住宅ローンの借入枠に関しては、
年収390万円、審査金利4%、返済期間26年として2200万円程度となります。
また、返済期間を35年とすると2560万円程度の借入が可能なので、
土地建物の総額と自己資金を考慮すると問題はないと思われます。

住宅ローンの金利のタイプ等については、世帯収入の将来予測、
実質的な返済希望期間、金利上昇リスクに対する許容度等によって
異なるので別途ご相談頂ければと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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徳本 友一郎

徳本 友一郎
不動産コンサルタント

1 good

土地先行の場合の住宅ローン

2009/12/20 11:20 詳細リンク

よろこびサスケさま

こんにちは、スタイルシステム(不動産コンサルティング会社)の徳本です。

土地購入からの家づくりをお考えのようですね。

サスケさまの場合、

土地を現金で購入すると、建物代金全額の融資を受けなければなりません。

通常、注文建築の場合、着手金・中間金など進行状況に応じて建築会社に支払うことになるので

そのような建物の分割融資が受けられる金融機関を事前に調べて、審査をしていただくことです。

もし、建物の分割融資が受けられない場合は、土地についての先行融資を受け、自己資金は建物の支払いにまわします。

土地の先行融資の条件として、建物の着工もしくは完成まで、通常1年以内としてる金融機関が多ので、その期間でじっくりと建築会社やプランを考えられるのではないでしょうか。


ご参考になれば幸いです。



スタイルシステム徳本友一郎

高橋 正典

高橋 正典
不動産コンサルタント

- good

土地と建物を別々に購入する場合

2009/12/21 20:11 詳細リンク

はじめまして。バイヤーズスタイルの高橋と申します。

早速ですが、建物をゆっくり決める為にも、まず土地の引き渡しを

受けなければなりませんね。

まずは、各銀行の審査条件を調べ建築業者が未確定でかつ変更も可能

であって、見積もりを以て融資を承認してくれる金融機関を見つける

必要がありますが、これは都市銀行で十分対応してくれるはずです。

そして、出来ることなら建築工事には殆どの確率で、手付金・中間金

及び変更工事代金等々で、現金がでますので土地の段階ではなるべく

自己資金を使わない事をおすすめしています。


また、返済計画についてですが、ご主人及び奥様の雇用形態が分かり

ませんので、断定的な事は言えませんが、例えば・・・

<都市銀行で10年固定を組む>

12月の店頭金利は、4.25%程度。

優遇を仮に△1%程度として、3.25%で組む。

借入は2000万円、返済期間を26年とする。

月々 95,037円 (年間1,140,444円)


ご主人様のみのご年収で考えると、年間返済比率は29.2% です。

これは、無茶な選択とまでは言えません。 奥様も働かれておられる

ので何とかなるでしょう。

しかし、10年後の金利の上昇を考えて、

1.奥様のご年収を積極的に内入れ返済するならば、10年固定

2.もし、その計画があまり現実的でないならば、フラット35


こんな考えは如何かと存じます。 フラット35=全期間固定 です。

今月では、2.7〜2.9%程度ですので。



ご参考になりましたでしょうか?

この御縁がよろこびサスケ様にとって、素晴らしきものとなりますよう願っております。

株式会社バイヤーズスタイル
代表取締役 高橋 正典

家を通して考えるライフデザイン

『住まいのコンシェルジュ』高橋正典からの贈り物

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