住宅ローン

マネー住宅資金・住宅ローン 2009/09/27 01:02

はじめまして。
現在、住宅購入を考えております。
住宅ローンについて検討しているのですが、
アドバイスをお願いいたします。

家族構成
・夫（41歳）前年度年収約900万円
・妻（39歳）専業主婦
・長女
・長男

土地と建物、諸費用をあわせて約6500万円ほどの物件です。

貯金は約4000万円位で、そのうち頭金に1500万円位を考えています。
借入金5000万円で30年返済にしようと思っていますが、住宅ローン減税
も終わり、子ども達の教育資金に目処がたつ10年後位から繰り上げ返済を
しようと思っています。

銀行からは変動金利を勧められたのですが、金利の低さに魅力はあるものの
今後の金利上昇の不安があり、長期固定にすべきか迷っています。また
今後、繰り上げ返済をする場合に気をつける点についてアドバイスを
いただきたいと思います。

olibeさん（神奈川県 / 女性 / 39歳）

回答：1件

専門家

真山英二
不動産コンサルタント

住宅ローンのシミュレーション

2009/09/27 15:14 詳細リンク

: (4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、不動産の本体価格6500万円に対して、
2割以上の自己資金1500万円を投入するので、
変動金利における金利優遇としては、特段の事情がなければ、
▲1.5%の優遇が受けられると思います。
現状都市銀行の変動基準金利が2.475%なので、
実行金利(変動金利)は、0.975%となります。
固定金利に関しては、フラット35の最低金利(H21/9)が
2.69%になっています。

変動金利に関しては、今後の金利上昇リスクを考慮する必要があります。
簡便なリスク算定として、
当初 5年間 0.975(2.475)% 変動基準金利 2.475%から1.5%を優遇)
以後10年間 3.475(4.975)% 当初5年間で半年毎0.25%(10回分)上昇(合計2.5%上昇)
以降15年間 2.500(4.000)% 都市銀行の審査金利4.00%を想定
で、5000万円の借入をシミュレーションした場合の結果は下記の通りです。

・変動金利の支払総額 70,977,845円(利息部分 20,977,845)
・固定金利の支払総額 72,912,350円(利息部分 22,912,350)
*固定金利は、2.69%、30年間で、5000万円の借入

上記のリスク想定では、変動金利の方が190万円程度総支払額が小さくなります。

今回のシミュレーションの前提としては、
現在の超低金利を考慮して、変動金利の半年毎の見直しの際に、
0.25%相当分上がり続け、その後10年間は、インフレが続き、
その後は、現状の都市銀行の審査金利に落ち着いた想定です。

10年後から繰上げ返済を積極的に行うのであれば、
上記想定においては、さらに変動金利が有利となります。

繰上げ返済のポイントはとにかく早めに返済を行うことです。
当初10年間は、住宅ローン控除がありますが、ほとんどの場合は、
繰上げ返済による金利削減相当分の方が、
住宅ローン控除の還付金額よりも大きくなります。

少しでもお役に立てれば幸いです。