住宅ローンのシミュレーション - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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住宅ローンのシミュレーション

2009/09/27 15:14
(
4.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回のご相談において、不動産の本体価格6500万円に対して、
2割以上の自己資金1500万円を投入するので、
変動金利における金利優遇としては、特段の事情がなければ、
▲1.5%の優遇が受けられると思います。
現状都市銀行の変動基準金利が2.475%なので、
実行金利(変動金利)は、0.975%となります。
固定金利に関しては、フラット35の最低金利(H21/9)が
2.69%になっています。

変動金利に関しては、今後の金利上昇リスクを考慮する必要があります。
簡便なリスク算定として、
 当初 5年間 0.975(2.475)% 変動基準金利 2.475%から1.5%を優遇)
 以後10年間 3.475(4.975)% 当初5年間で半年毎0.25%(10回分)上昇(合計2.5%上昇)
 以降15年間 2.500(4.000)% 都市銀行の審査金利4.00%を想定
で、5000万円の借入をシミュレーションした場合の結果は下記の通りです。

 ・変動金利の支払総額 70,977,845円(利息部分 20,977,845)
 ・固定金利の支払総額 72,912,350円(利息部分 22,912,350)
  *固定金利は、2.69%、30年間で、5000万円の借入

上記のリスク想定では、変動金利の方が190万円程度総支払額が小さくなります。

今回のシミュレーションの前提としては、
現在の超低金利を考慮して、変動金利の半年毎の見直しの際に、
0.25%相当分上がり続け、その後10年間は、インフレが続き、
その後は、現状の都市銀行の審査金利に落ち着いた想定です。

10年後から繰上げ返済を積極的に行うのであれば、
上記想定においては、さらに変動金利が有利となります。

繰上げ返済のポイントはとにかく早めに返済を行うことです。
当初10年間は、住宅ローン控除がありますが、ほとんどの場合は、
繰上げ返済による金利削減相当分の方が、
住宅ローン控除の還付金額よりも大きくなります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

olibe さん

早速、ご回答ありがとうございました。
変動金利と固定金利のシュミレーションが
わかりやすく納得できました。
迷っていたので、中立の立場でアドバイスをしていただき、
とても参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

住宅ローン

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/09/27 01:02

はじめまして。
現在、住宅購入を考えております。
住宅ローンについて検討しているのですが、
アドバイスをお願いいたします。
 
家族構成 
・夫(41歳) 前年度年収約900万円
・妻(39歳) 専業主婦
・長女
… [続きを読む]

olibeさん (神奈川県/39歳/女性)

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