土地購入契約直前での売主変更

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、実際には登記事項を確認して見ないと何とも言えません旨ご了解下さい。

今回の購入希望物件の所有者は、既に倒産している会社の所有でAが買おうと思ったが何らかの理由で購入できず、Bが買うことになったという流れでしょう。
で、現状は所有権移転登記が完了していない状態かと思います。


気になるのは、この仲介業者はだれに頼まれてこの土地を媒介しているのか慰問に思いますが、
おそらく、倒産した会社の清算で任意売却か競売するもので、金融機関か弁護士、もしくは保証協会などからの売却依頼のものでしょう。
当然、いくつかの借入もありますので、共同担保というものがついているかと思います。

購入に当たっては、権利関係がきちんと登記されてからの方がいいかと思いますが、購入意志が強いのであれば専門家を入れて対処されることをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の売主が変更になった件に関しては、他人物売買での
任意売却等では有り得る話だと思います。

また、共同担保が残っていることに関しては、
現所有者のものであり、売主(B不動産)が購入した上で、
「マーマ」さんが売主(B不動産)から取得するので、
特に気にすることはありません。

謄本上の様々な権利に関しては、通常の契約書のおいては、
「買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担」を売主が
自己の負担で抹消する旨が記載されています。
仮に売主が余計な権利(抵当権、根抵当権等)を抹消できなければ、
違約対象となり、売主が買主から違約金の請求を受けることになります。
したがって、抵当権がはずれるかどうかに関しては、
売主側にとっては非常に重要なことですが、
買主側で特に気にする事項ではありません。

ただし、実務的には、売買契約書の本体価格を、
抵当権等の債権が上回っている場合(債務超過)には、
仲介業者に手付け預り等の保全措置をしてもらうのが
安全かと思います(弊社ではそのようにしています)。

今回のケースでは、間に入った仲介業者が信用できない
とのことなので、実際に契約をする際には、
手付金の金額を少額にして契約に望まれることを
お薦めします。

参考までに、不動産業者を調べる方法としては、
各都道府県の宅建指導課にて各業者の業歴等を
閲覧することが可能です。

神奈川県知事免許に関しては、
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/takken/eturan.htm
をご参照ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。