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土地購入契約直前での売主変更

住宅・不動産 不動産売買 2009/09/22 01:40

土地を購入して注文住宅を建てようと考えています。条件にあった土地が出てきて仲介業者を通して売主(A不動産)との価格の折り合いが付き、重要事項説明書を事前に確認する予定でした。ところが価格が決まって3日後「売主(A不動産)が銀行の融資がおりず決済できなくなり、B不動産が次の売主になった」と連絡がありました。B不動産は現金でこの土地を購入したので焦って売る必要は無いみたいで、前売主(A不動産)の価格では売れないが、この価格では良いですよと値上がりした価格が提示されました。
こんなに早く売主が変更になるのかとても疑問です。この土地の謄本の所有者には前売主のA不動産は登記されておらず、もともとの所有者は倒産している会社です。謄本の権利部(乙区)には抵当権設定→1番抵当権抹消→根抵当権設定→3番根抵当権変更で最後に共同担保となっています。仲介業者は「10月中旬ころには現売主(B不動産)が所有者に登記され、抵当権などの権利も抹消される」と言っていますが、この仲介業者は今まで話しが二転三転して信用がありません。この土地は他では扱っていないので仲介業者の変更は出来ません。今後どのようにしたら良いでしょうか?
まずは現売主(B不動産)が謄本の所有者に登記されて抵当権などの権利も抹消されるのを確認すれば、今後何か問題が起こることは無いと判断できるでしょうか?B不動産はインターネットで調べても特に詳しく出てこないのがまた不安なのですが、詳しく調べる必要があるでしょうか?また、素人で知識がないのですが、今の状況の謄本(B不動産が登記されていない)の最後に共同担保とありますが、これは何か問題がありますか?
わかりずらい長文で大変恐縮ですが、ぜひアドバイスいただけたらと思います。よろしくお願い致します。

マーマさん ( 神奈川県 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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土地の契約

2009/09/22 03:36 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、実際には登記事項を確認して見ないと何とも言えません旨ご了解下さい。

今回の購入希望物件の所有者は、既に倒産している会社の所有でAが買おうと思ったが何らかの理由で購入できず、Bが買うことになったという流れでしょう。
で、現状は所有権移転登記が完了していない状態かと思います。


気になるのは、この仲介業者はだれに頼まれてこの土地を媒介しているのか慰問に思いますが、
おそらく、倒産した会社の清算で任意売却か競売するもので、金融機関か弁護士、もしくは保証協会などからの売却依頼のものでしょう。
当然、いくつかの借入もありますので、共同担保というものがついているかと思います。

購入に当たっては、権利関係がきちんと登記されてからの方がいいかと思いますが、購入意志が強いのであれば専門家を入れて対処されることをお勧めします。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。



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評価・お礼

マーマさん

ご回答ありがとうございました。
やはりきちんと権利関係が登記されてから、再度慎重に検討したいと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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真山 英二
不動産コンサルタント

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売主義務の抵当権等の抹消について

2009/09/22 22:43 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の売主が変更になった件に関しては、他人物売買での
任意売却等では有り得る話だと思います。

また、共同担保が残っていることに関しては、
現所有者のものであり、売主(B不動産)が購入した上で、
「マーマ」さんが売主(B不動産)から取得するので、
特に気にすることはありません。

謄本上の様々な権利に関しては、通常の契約書のおいては、
「買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担」を売主が
自己の負担で抹消する旨が記載されています。
仮に売主が余計な権利(抵当権、根抵当権等)を抹消できなければ、
違約対象となり、売主が買主から違約金の請求を受けることになります。
したがって、抵当権がはずれるかどうかに関しては、
売主側にとっては非常に重要なことですが、
買主側で特に気にする事項ではありません。

ただし、実務的には、売買契約書の本体価格を、
抵当権等の債権が上回っている場合(債務超過)には、
仲介業者に手付け預り等の保全措置をしてもらうのが
安全かと思います(弊社ではそのようにしています)。

今回のケースでは、間に入った仲介業者が信用できない
とのことなので、実際に契約をする際には、
手付金の金額を少額にして契約に望まれることを
お薦めします。

参考までに、不動産業者を調べる方法としては、
各都道府県の宅建指導課にて各業者の業歴等を
閲覧することが可能です。

神奈川県知事免許に関しては、
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/takken/eturan.htm
をご参照ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

評価・お礼

マーマさん

再質問にも判りやすく説明していただき
ありがとうございました。
大変参考になりました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

質問者

マーマさん

債務超過について

2009/09/23 22:50 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
一つ質問ですが、債務超過が気になります。
謄本の根抵当権の所に極度額とあるのですが、その極度額は提示されている土地の価格よりは100万円程少ないです。その場合は土地の購入代金により相殺され、他には債務が無いものと判断しても良いのでしょうか?
(今回は今の売主(B不動産)がこれから謄本に登記されて、権利関係の根抵当権の極度額の所が抹消されているのを確認すれば、他に債務は無いものということで大丈夫ですか?)よろしくお願い致します。

マーマさん (神奈川県/34歳/女性)

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