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対象:不動産売買

共有名義

住宅・不動産 不動産売買 2009/08/05 12:57

妻が独身の頃に単独で購入したマンションに今現在夫婦二人で住んでおります。
私は債務整理をし(先月完済)、何社か転職して、新しい就職先ではまだ1年経っていないのでローンが組めませんでしたので、住宅ローンも名義も妻のものです。
現在月々9万円ずつ妻の口座から返済しているのですが、生活費は二人で出し合っているので夫婦共同の名義にしたいと思っています。収入は同じくらいで、妻が出産後も職場復帰するつもりなので5:5で。
贈与税は年間110万から課税ということですから、口座の変更、ローンの組み直し、贈与税の申告、その他いろいろ、何の変更もなく今のままで、名義変更の手続きだけをすればいいのでしょうか。手続きは面倒なのでしょうか。
もしくは、妻が住居費、私が光熱費・食費を負担という考えで、マンションは妻単独名義のままにした場合、離婚の際に、やはり私にマンションに関して何の権利もないのでしょうか。

サトムさん ( 千葉県 / 男性 / 28歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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共有名義について

2009/08/06 20:24 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の法的相談に関しては、弁護士、司法書士等の専門家へご相談ください。
一般論として参照して頂ければと思います。

今回のご相談内容で、まず、離婚の際については、
結婚後に共同で築きあげた財産に関しては、共有財産となり、
離婚時の財産分与の対象となります。
今回のマンションに対しても、共有財産部分に関しては、
権利を主張できるものと思われます。

仮に、どうしても持分を保有したいとのことであれば、
奥様から持分を購入するもしくは持分の贈与を受ける
のどちらかの形になると思います。

奥様から持分を購入する場合は、
現状では、住宅ローンが組めないので、
奥様から割賦販売(いわゆる分割販売)で購入するか、
もしくは手持ちの保有現金で購入できる限りの
持分を買取るかどちらかになるかと思います。
手続きとしては、売買契約書を作成して、
代金の支払とともに、所有権の移転登記を行います。
最低限の費用としては、契約書に貼付する印紙代、
所有権移転の登録免許税、不動産取得税がかかります。
売買契約書の作成を仲介業者に頼めば仲介手数料、
登記を司法書士にお願いすると司法書士報酬がかかります。
また、現在の奥様の抵当権の取り扱いについては、
金融機関との協議が必要となります。

奥様から、持分の贈与を受ける場合は、
持分の評価額が、110万円を超える部分については
贈与税の課税対象となります。
費用としては、所有権移転の登録免許税、
不動産取得税がかかります。
現状の抵当権はそのまま残る形になります。

どちらの方法をとるにしても、ある程度の手続きが必要となり、
それに伴う費用が発生します。

まず、なんのために持分を持ちたいのかを明確にした上で、
いろいろな検討を行うと良いかと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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質問者

サトムさん

持分について

2009/08/07 12:59 固定リンク

とてもわかりやすく詳しくありがとうございます。
もう少しお伺いしたいのですが・・・。
私は住宅ローンを組めませんが、半額分を妻に借りて、妻に月々返済するというかたちをとって、共有名義にはできないですか?
実際自分も一緒に払っているのに、今の状態で贈与税は発生しないのですか?

でも、名義の割合って結局、離婚時には特に意味がないということなんですね。驚きました。
何のために持分を決めるのでしょうか・・・。持分の意味って何でしょう。
今回の説明を聞いて、そんなに名義にこだわらなくていいかなぁ。という気持ちにもなっているのですが、持分は持たなくても何の損もありませんか?

サトムさん (千葉県/28歳/男性)

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