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瑕疵責任になるのでしょうか?

住宅・不動産 不動産売買 2009/07/28 21:50

A不動産所有の土地を、B不動産の媒介で3月に購入しました。

土地を3つに分筆した1つを購入しました。

(左1分筆と右を上下に2分筆の3分筆です。購入したのは、右 下の土地です。
がけ山は左の土地の裏とと右上の土地の裏にあります。)

私が購入した土地はがけ条例に半分引っかかっています。
重要事項説明にもその旨明記されておりますし、がけ山をこれから市の方で整備すると言う事は、A不動産やB不動産、土地の近隣の住民から聞いていました。

しかし今回、建物を建てるために建築確認の申請をしたところ、そのがけ山の整備が終了しないうちは建物が建てられない、との事なんです。
その説明は一切ありませんでした。

購入する際、A不動産とB不動産には、今年中には家を建てて住みたい旨伝えて建てられるとの回答があったので購入しましたし、土地のローンは始まっていて返済しながら今住んでいる家の家賃を払っている状態。計画が早くも崩れてしまいました。

土地は気に入っているので手放す気はありませんが、
今回の説明不足に対して、瑕疵責任を負ってもらう事はできるのでしょうか?

よろしくお願いします。

ひろしげさん ( 神奈川県 / 女性 / 40歳 )

回答:1件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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説明責任について

2009/07/28 23:15 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

公共事業での各種整備事業(今回はがけ山の整備)に関しては、
各市区町村での予算の関係があり、事業自体が決まっていても
具体的にいつまでに完了するといえないことが多々あります。

おそらく不動産業者として、がけ山の整備の完了時期に関しては、
明言はしていなかったのでは推測されます。

今回「ひろしげ」さんとしては、がけ山の整備が終わらないと
現状の建築確認が下りないことに不満を感じているのだと思います。

ここでのポイントは、建築確認で申請した建物の内容が、
いつ確定していたのかということです。

例えば、建物に関しては、土地の契約前から十分に検討していて、
土地売買契約の際に、そのプランを不動産業者にきちんと説明した上で、
今年中に立てられる旨の回答が業者からあったのであれば、
業者に対しての責任を追及できると思われます。

しかし、土地の契約時には、まだプランができあがっておらず、
不動産業者は、一般的に建物が建てられるのかどうかを回答しただけであれば、
責任を問うことは難しいと思います。

がけ条例があったとしても、一般的には、
しかるべき擁壁を建てる、建物の高基礎でがけを受ける等の方法で
建物の建築は可能です。
(もちろん、そういった説明を業者がした上で、建物が建てられる旨の
回答をすべきだとは思いますが、、、)

したがって、土地の契約時に、建てる建物についての説明をこちらがどの程度
していたのか、また、建てられる旨の回答をもらった時に、建物が建てられる
条件等について話があったかなどがポイントとなります。

お互いにもめ始めると言った・言わないのトラブルになるので、
現実的なところとしては、当初想定していた期間以上に
かかってしまう家賃等を出してもらえるように
不動産業者に対して、交渉してみてはいかがでしょうか。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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質問者

ひろしげさん

一般人もそこまで調べなければいけないのですね・・・

2009/07/29 00:09 固定リンク

>がけ条例があったとしても、一般的には、
>しかるべき擁壁を建てる、建物の高基礎でがけを受ける等の>方法で建物の建築は可能です。

擁壁は購入する前に、文筆した土地の左裏の土地と右上裏の土地に、既にA不動産が建てていました。
こちらの土地に関しては、そのような擁壁を建てなくても良いとの回答でした。

建築確認申請では、がけ山の整備を待たなくても建てられるのは「木造以外」との事。その説明はありませんでした。
がけ山の整備は「今年中に」行う事は、A不動産やB不動産は知っています。

建物のプランに関しては、一種低層であまり大きな家は建てられないため、25坪あるうち10坪位の家を土地を購入したら早々に建てて今年中に住む事は伝えました。

ちょっと気になったのですが、こちらの土地以外の2文筆の土地にA不動産が家を建てるのですが、基礎を作ってそれ以降放置されています。
がけ山の整備をしないと建てられないから?だったらそれを知っててこちらに告げないまま「建てられる」と契約を結んだ事は意図的なのではないかと。

目的を達せられない事に対して、真山さまのアドバイスのような現在住んでいる家賃を出して貰えるようなど、何かしらのアクションは起こす予定ですが・・・

一般人も、購入する前にそこまで調べなければいけないのですね・・・

ひろしげさん (神奈川県/40歳/女性)

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