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対象:不動産売買

市街化調整区域の未接道物件

住宅・不動産 不動産売買 2011/01/08 23:53

現在、神奈川県にて市街化調整区域にある下記のような状況の土地を検討中です。
・該当物件の右に2軒の民家、一番右は公道に接していて私道の地主
・該当物件と右隣の民家は私道を使わせてもらっている。
・該当物件の左隣に駐車場、駐車場は公道に接している。
・駅から徒歩10分圏内
・市街化調整区域
・公道に未接道(旧所有者は隣に家を構える地主の幅員2mの私道を無償で使わせてもらっていた)
・市の都市計画道路予定地
・近隣の市街化区域に比べると6割程度の値段


値段が魅力的だった為、不動産仲介業者と設計をお願いしようとしている建築士から別々に市に確認してもらったところ条件付で再建築可との返事をもらえました。
条件は該当物件隣とその右隣の民家についても2mの道路幅員(私道)を確保する事と公道に接している一番右の民家(私道の地主)の印鑑証明書付きの再建築の承諾書をもらうこととなっています。
当方としては接道していない物件の購入は将来的にリスクが大きいので、物件左の駐車場
の一部(3m幅×長さ10m)を購入して接道の問題を解決できないかと考えております。

ここで問題となっているのは、駐車場の一部を購入できるのであれば該当物件の購入する
という流れにしたいのですが、駐車場の所有者と該当物件の所有者が違うこともあり
仲介業者としてはそういった条件での交渉は難しいといっています。
さらに、当初この物件は再建築不可であった為値段が安かったのですが、
再建築できるとなると高くなる可能性があると仲介業者に言われています。
「市街化調整区域」「未接道」「都市計画道路予定地」と悪条件が重なっているのですが
場所も気に入っており、値段もかなり安いためどうしたものかと考えております。

疑問として抱えている点を整理すると
・どういった流れで話を進めればよいものか?
・売主は再建築できることに気づいていなかったが、可能とわかったら値段が上がるものなのか?
・都市計画道路がもし始まった場合、立ち退きの保障はどの程度してもらえるのか?
・仲介業者ではなく、売主の不動産業者に直接話をしたほうが良いのか?
・駐車場の一部を購入する場合の値段はどのくらいになるものなのか?
・また他にどのようなリスクは考えられますか?

よろしくお願いいたします。

補足

2011/01/08 23:53

当方は地主とはまったく面識がなく、数駅はなれたところに住んでいます。
いわゆる農業関係や居住者の親族でもありません。
駐車場の広さは約40m×10mで、その端を3m×10mほどを購入できないかと考えているところです。
市街化調整区域に分類されているのですが、以前から民家も多く、現地周辺では私と同じように外部からの購入者が新築物件を建てているケースもあります。駅自体も大きめの部類にはいると思います。

sossoo1122さん ( 神奈川県 / 男性 / 31歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

大変な交渉ですが、全力を出したください。

2011/01/09 02:39 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP野口です。

一般的にsossoo1122様のような調整区域内の土地での再建築は、同一人又は直系親族に限られますが、調整区域でもよほど市街化が進んでいる区域でしょう。又は、sossoo1122様自身が農業などに携わっていることが条件になることが多い。再線引きがあれば市街化区域に編入される予定の土地でしょう。もう一度売買で持ち主が代わっても再建築が認めれるかを確認したほうが安全です。

また、市の都市計画道路に入っているいて再建築を認めるのは多分木造でしょうし、計画道路が実現する見込みが薄いからでしょう。したがって、立ち退きは考えない方が良いと思います。

取得計画スケジュールの前に、sossoo1122様自身が行はれる予定で有れば、関係地主と面識が有り、実現可能性に自信が有るように見受けます。
もし、余り面識も無く、他所のものであれば第3者(不動産業者、建築士など)を立てられたほうがスムースに運びます。素人では足元を見られます。

sossoo1122様の取得スケジュールとして、隣接駐車場の1部を買取ることが出来なくても更に前進するか否かを決めることです。順序として(1)駐車場買取交渉、売買仮契約(停止条件付手付け支払い)(2)私道所有者に承諾書交付を確約する。(当然承諾料が発生することを覚悟)(3)当該土地を売買契約 の順になるでしょう。

駐車場の形態と広さが判りませんが、こちらの望む部分だけ買取りはよほど理解のある地主でないと応じないでしょう。その1部が駐車場に与える影響や、地主側に立って考えるべきです。価額もsossoo1122様の土地が単価60とすると最低でも公道接面で100かそれ以上120になるでしょう。

他のリスクは、sossoo1122様が土地周辺の人であれば、近隣の人も受け入れるでしょう。しかし、調整区域内の土地は、保守的な人が多く他人が参入してくることを快く思いません。土地が思い通り取得出来、再建築しても近隣とギクシャクが起こり、日常生活が円滑に行かない事もあります。

当該地主も、再建築可能とわかれば、価格を上げるリスクもあります。

ご健闘を祈ります。

売買
交渉
不動産
立ち退き

評価・お礼

sossoo1122さん

2011/01/09 20:41

野口様
ご回答ありがとうございました。
不動産価格が安いので、他の面でリスクが多く存在しますね。
今のところ魅力的な物件であることには変わりないので、一つ一つ問題解決していきたいと思います。
ありがとうございます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

問題がある物件の価値判断について

2011/01/09 19:56 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

一般的に不確実性の高い物件(リスクの高い物件)ほど、
買主が不確実な部分に対するリスクを負うので価格が安くなります。

今回、売主が解決方法を知らずに、
こちら側で問題を解決できるのであれば、結果として、
とても良い買い物をしたことになるのではないかと思います。

ご質問については

>どういった流れで話を進めればよいものか?
信頼できる仲介業者を通じて、
駐車場の所有者に売却の意思があるのかを確認します。
もし、駐車場を不動産業者が管理をしているのであれば、
その管理業者に一度話を聞いてみるのも手だと思います。

>売主は再建築できることに気づいていなかったが、
>可能とわかったら値段が上がるものなのか?
現在の値付けが、再建築不可を前提としているのであれば、
再建築可が判明した段階で値上げを要求される可能性はあります。

>都市計画道路がもし始まった場合、立ち退きの保障はどの程度してもらえるのか?
計画道路の用地買収(収用)が始まった場合、その時の
相場よりは高く買い取ってくるのが一般的です。
また、その場合に、代替地の権利も付いてくるので、
立ち退きによって、収用される場合は、かなり良い条件になります。

>仲介業者ではなく、売主の不動産業者に直接話をしたほうが良いのか?
なるべくなら現在の解決方法を売主業者に知られない方が
価格交渉等がスムーズに進むと思います。

>駐車場の一部を購入する場合の値段はどのくらいになるものなのか?
一部を取得する意図が隣地の有効活用であることが
駐車場の所有者に分かってしまうと、相場よりはかなり割高な
価格を提示されると思います。
可能であれば、駐車場としてその一部を購入したいという旨で
交渉ができればベターです。

>また他にどのようなリスクは考えられますか?
駐車場の買収が不可能な場合は、再建築の条件として
通路の使用承諾が必要となります。
土地単体で、再建築ができない物件は、
金融機関の融資が付きにくいので、
流通性が低くなります。
資産価値が大きく下がりますので、現在の価格が安くても、
割安な買い物とはならない可能性が高いので、
注意が必要です。

少しでもお役に立てれば幸いです。

値上げ
交渉
立ち退き
駐車場
資産

評価・お礼

sossoo1122さん

2011/01/09 20:45

真山様
アドバイスありがとうございます。
都市計画道路の件は大丈夫そうですね。一つ問題は解決しました。
仲介業者から駐車場の所有者に対して、売却する意向があるのかを相談してもらうつもりです。
売主についてはこちらより早く再建築の可能性に気づき動き始めていたようです。
ありがとうございます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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