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つなぎ融資の延滞について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/07/15 13:02

2008年10月に新築住宅を建てるために土地をつなぎ融資にて購入しましたが、産業廃棄物や地中埋設物が見つかり、建築を断念するに至りました。
現在は転売および裁判により損害賠償請求をするべく話を進めています。
(最初は弁護士を通し契約解除を主張しましたが、売主側は応じる気配がなく、この不景気で売主が倒産の可能性をはらんでいることから転売へと方向転換しました。)
当初フラット35を利用予定だったため1560万円をつなぎ融資で2009年4月末日を期限に借入れしており、4月の時点でつなぎ融資元に相談したところ、利息を先払いし、当該土地に抵当権を設定することで10月末まで期限が延長されました。
しかし先日つなぎ融資元から「住宅を建てるという目的で融資が実行されているため、転売の方向である以上は10月以降の延長は認めない、つまりブラックリストに載せ、債権回収を始める」と連絡がありました。
当初つなぎ融資元の担当者は「事情が事情なので「保留」とし利息も抵当権の設定も必要ない。」と言っていたのに突然「債権回収を実行されたくなければ「延長」する必要がある」と話が変わり、最終的には「家を建てないのであれば「延滞」になる」と話が次々と悪いほうへ進んでいきました。
10月末まで期限はありますが、このご時勢ですのですぐ転売できるとは限らず、仮に売却できたとしても1000〜1200万になってしまい、500〜700万の差額が発生してしまいます。
その差額は損害賠償請求でうめることになりますが、裁判の決着までに最悪の場合2年ほどかかると言われています。
こういった場合、「延滞」扱いとなる以外、先方と交渉の余地はないのでしょうか?
また、一括返済ではなく、毎月返済のローンに組みなおす方法はないでしょうか?
よろしくお願いいたします。

ウォーリーさん ( 千葉県 / 男性 / 34歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

つなぎ融資の件

2009/07/15 16:02 詳細リンク
(3.0)

ウォーリーさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『こういった場合、延滞扱いとなる以外、先方と交渉の余地はないのでしょうか?』につきまして、本来のつなぎ融資の目的からは逸脱してしまっていますが、今回はご記入いただいた事情ということだけに、融資先の金融機関としても取り扱いにはきっと苦慮しているものと思われます。

ただし、ウォーリーさんが融資先の金融機関と直接交渉しても難しいと思われますので、売り主さんあてに損害賠償を請求すべく依頼している弁護士さんにつなぎ融資の件の合わせて依頼するとよろしいと考えます。

通常ではあまりあり得ないことなのですが、損害賠償も含めて一日も早く解決していただければと考えます。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸です、
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

ウォーリーさん

さっそくのお返事ありがとうございました。

弁護士さんにはすでにつなぎ融資の件も相談し、直接電話でやりとりしてもらったこともあるのですが、そのときはつなぎ融資元の言い分を聞き入れるしかないという返事でした。

ですが、当時とは状況も変わっていますのでもう一度相談してみようと思います。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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真山 英二
不動産コンサルタント

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様々な可能性について

2009/07/16 22:34 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

今回の状況をお聞きしていると、弁護士が入っているので、
その先生にお願いするしかないのですが、
不動産取引の契約書において、通常、損害賠償請求の金額は、
物件価格の2割相当、もしくは、1割相当額として
契約時に固定しておくことが一般的です。

今回、500〜700万円くらいの損害になりそうとのことで、
その金額が、損害賠償請求で補えるのか疑問に思いました。
確認済みであれば良いのですが、一度、弁護士の先生に
聞いてみたほうが良いと思います。

また、仮に、産業廃棄物や地中埋設物により、建物建築が
できない状況であれば、想定している金額での転売が
そもそも難しいのではないでしょうか。

今回の土地を気に入って購入したのであれば、
産業廃棄物および地中埋設物の撤去をとりあえず自費で行い、
その金額を売主に請求してはいかがでしょうか。

撤去費用の程度によりますが、
転売による売却損や、売却期間中のリスク(ブラックリスト掲載を含む)、
訴訟に関る費用、時間、心理的負荷を考えると、
その方がましなような気がします。

とにかく、いろいろな可能性を弁護士の先生と検討して、
うまく解決できることを願っております。

あまり、お役に立てなくて申し訳ありません。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
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