不動産投資ローンの完済、急ぐべきか?無理は禁物か? - 投資相談 - 専門家プロファイル

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不動産投資ローンの完済、急ぐべきか?無理は禁物か?

マネー 投資相談 2009/06/22 23:54

投資用ワンルームマンション2室を賃貸に出しているサラリーマンです(年収1200万円、小学生2人と妻、貯金2000万)。
所得税の還付金も(減価償却費や金利の低下で)随分減り、賃料収入とローンや経費の差も開く一方なので、なるべく早めに完済したいと考え、預金連動型ローンへの借り換えを検討中です。
御意見をお聞かせ下さい。

2つの物件はそれぞれ以下の状況です。
1.ローン残18年 残債980万円 年利3.5% 赤字3万円/月
2.ローン残21年 残債1130万円 年利4.3% 赤字3.1万円/月

預金連動型ローンへ借り換え、無金利で融資を受けるためには、2軒分の残債(計2110万円)と同額を投入しなくてはなりません。
現在2000万円の預金しかないため、不足の110万円および突然の出費には現状より高い金利がかかります(4.7%)。
また、借り換えの手数料も2件で60万円程かかります。

借り換えによって金利の負担は軽くなりますが、手元に自由なお金が無くなる事に、不安を感じます。
こうした余裕のない返済の仕方は、あまりよくないのでしょうか?
もしそうであれば、他のローンへの借り換えではなく、現状のまま「物件2(金利の高い方)」のみ一括完済しようかとも考えています。

この他にも、アドバイスいただける返済方法があれば、教えてください。

省吾さん ( 広島県 / 男性 / 38歳 )

回答:5件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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投資用ワンルームマンションの考え方

2009/06/23 08:33 詳細リンク
(5.0)

省吾 様

初めまして、オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

預金連動型ローンを組む前に、不動産の事業性をご検討ください。
当該物件の事業性が劣っているならば、貯蓄のある間に手仕舞いをお考えになるのも一つの方向性です。

現在の赤字6.2万円は金利分だけでしょうか?

今後、家賃収入の低下、修繕費等の増加、空室率等事業としての将来性をお測りください。
投資用ワンルームマンションは、立地条件とマンションのメンテナンスが重要なポイントです。また、建設後10年を過ぎますと賃料の低下の惧れもあり、売却でも不利に働きます。
なお、投資用ワンルーム・マンションは、30年を過ぎると資産価値が見込め無いものが多くなります。

それらを検証した後に、事業として見込みがない場合には売却をお勧めします。

評価・お礼

省吾さん

素人が手を出すべきものではなかったと痛感しております。
アドバイス、大変参考になりました。
有難うございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
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上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

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長期的な視点で答えを出してみませんか。

2009/06/23 12:19 詳細リンク
(5.0)

省吾さんへ
こんにちは。広島広域圏のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

不動産投資は節税メリットが出る場合もありますが、この場合、投資のキャッシュフローも赤字になることがあります。ご質問の件どのようにするか、すごく悩ましいところです。

不動産のことだけでお話しますと、
収支計画を立てられるのが一番確実です。繰上返済も含めた複数のパターンをシミュレーションしていきます。
ただし、借入金が少なくなる(または預金をする)と支払う利子も少なくなりますので、税金の面ではデメリットが出ることになります。

手持ちの資金を長期的に考える場合、
ご家族のライフプランも含めたキャッシュフローのシミュレーションをされるのがより的確な答えが出るように思われます。これから子どもさんの教育費の負担が気にかかる時期になってきます。いろいろなお金のことについて考えることで、投資や借入金のコントロールも無駄なくできるのではないでしょうか。

ご不明な点等、いつでもお声掛けください。

評価・お礼

省吾さん

金額が大きいので、色々なシナリオを考え慎重に対応せねばなりませんね。
繰り上げ返済で、毎月の収支を安定させたいと思います。
アドバイス、大変参考になりました。
有難うございました。

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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キャッシュフローで考えましょう

2009/06/24 13:32 詳細リンク
(5.0)

省吾様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナー(IFA)の森本直人と申します。

ご相談の件、1と2を合わせると、毎月6万円程度の赤字が出ているようですが、これは、会計上の赤字でしょうか。

もしキャッシュフローでマイナスなら、深刻な状況ですが、今の状況だと、将来的にみても、高い収益性は、見込めないかもしれませんね。

現在、サラリーマンで、片手間で不動産賃貸経営ということですと、どうしてもお仕着せの投資プランに乗らざるをえない面があります。

必ずしも、不動産賃貸経営がわるいとは思いませんが、もし取り組む場合は、よく勉強して、できれば、それに専念できる環境があるとよいと思いますが、なかなか時間もとれないと思います。

今回の件は、資金繰りをよくするために、改めて、資金調達をされたいとのことだと思いますが、もし、将来的にも収益性が見込めないと判断されているのでしたら、ここで損切りするという発想もなくはありません。

但し、思うような金額で売れなかった場合は、ローンが残るかもしれませんので、ご自身のライフプランとの兼ね合いも考慮しながら、慎重にご判断ください。

以上、多少でもご参考になれば幸いです。

評価・お礼

省吾さん

損害を最小にできるよう、慎重に判断したいと思います。
有難うございました。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

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金利の高いものから返済をする

2009/06/23 22:39 詳細リンク
(5.0)

省吾さん、今晩は。ライフプランをメインとするCFPの小林治行です。

文面を読んでいて、二つ基本的な疑問があります。
1.ローンをいつお借りたのか分かりませんが、事業用アパートローンとしてもどうしてこんなに高いのでしょうか。固定金利だと思いますが、変動金利への切り替えや繰上げ返済はどうして実行しないのかお聞きしたいですね。

2.預金連動型ローンへ借り換えには残債と同じ金額をそろえなければ受け付けないということですね。確証はありませんが、他の金融機関を探してみる価値はありそうです。
入札するつもりで、複数銀行にこちらの条件を示して、提案を出すようにしたら如何でしょうか?
私も6年前のそうして大手3行をに入札をして、良い(と私は思っている)条件を引き出しました。

ローンは返済できるのであれば出来るだけ返済しておくのが定説です。
将来何があるか分からないし、少しでも返済をすると毎月の返済額が少なくなり、生活が楽になります。

金利の高い、物権2を策に返済することはGood Ideaです。良いと思うことから早めに実行しましょう。

私達は銀行の奉仕集団ではありません。

E-mail [[hk@kobayashi-am.jp
URL [[http://kobayashi-am.jp]]

評価・お礼

省吾さん

お問い合わせまで頂いたのこと、大変感謝しております。
「還付金による目くらまし」まさに、その通りです。
繰り上げ返済の効果を、具体的な数字で教えて頂き、やはり繰り上げるべきだと納得しました。
アドバイス大変参考になりました。
有難うございました。

質問者

省吾さん

吉野様

2009/06/24 07:51 固定リンク

アドバイス頂き、有難うございます。
2室の赤字(6.1万円/月)は、管理費や税金等を含めた最終的な金額です。
賃料低下、修繕費の増加、空室のリスク・・・どれをとっても、このマンション経営が将来性アリとは思えません。
しかし、築年数も経過し、売却するにも価格が下げ止まっているような状態なので、賃料があるうちは、もうしばらく売却を待とうと考えています。
今後10年以内には、売却したいと思っております。

省吾さん (広島県/38歳/男性)

質問者

省吾さん

上津原様

2009/06/24 07:53 固定リンク

アドバイス、有難うございます。
シュミレーションをしてみたのですが、賃料の変化・空室リスク・大規模修繕費等、予測のつかない出費が多くありそうで、予測が立ちにくく、長期にわたる収支計画を立てるのも困難。
投資ですから、リスクは付き物とはいえ、厳しい状況です。

繰り上げ返済をしすぎて、金利が減った場合は、逆に納税する事になるかもしれないですね。
これでは本末転倒。
そのあたりを考慮しながら、繰り上げ返済の金額も、ゆっくり考えてみます。

省吾さん (広島県/38歳/男性)

質問者

省吾さん

小林様

2009/06/24 07:54 固定リンク

アドバイス、有難うございます。

1.ローンは、30年ローン(信販会社)です。
この金利は高いのでしょうか?
借り換えをと思い、色々とあたってみましたが、投資マンションに融資してくれる銀行自体があまりありません。
金利は、1が変動、2が固定です。
繰り上げ返済をしなかったのは、金利の支払いを経費として計上する事ができ、還付金に繋がるからです。

2.預金連動型ローンへ借り換えに、残債と同じ金額が必要と言うわけではありません。
同額の預金があれば、金利がかからないという事です。
自分なりに調べたり問い合わせたりしましたが、借り換えに応じてくれる銀行がありませんでした。
金利の高い方から返済・・・というのは良い方法なのですね。
また困ったことがありましたら、よろしくお願いいたします。

省吾さん (広島県/38歳/男性)


ビジネスとしてのシミュレーションを

2009/06/25 10:16 詳細リンク
(5.0)

省吾様 バームスコーポレーションの杉山と申します。

ローンの借り換えを考えるよりも、不動産事業としての収益管理をする方が先決だと思います。

少し難しいかもしれませんがこちらに無料で使えるシミュレーターを用意しています。空室率や借入金利、売買価格などを自分で入力することができるようになっています。
(使用方法はこちらをご覧ください}

精査したわけでないのですが、事業として成り立っていないのではないでしょうか?事業として成り立っていないのであれば早期に撤退することが、被害を最小限に食い止める方法です。

また、4.7%の金利水準は変動金利ですか?不動産投資の場合、どうしても買い入れる金融機関が限られ、信販系などになることは承知していますが、変動金利であれば4.7%は少し高めの設定だと思います。

不動産投資はよい投資先だと思いますが、クリアすべきいくつかの条件があると思います。現在、不動産投資会社の方とメルマガを連載しています。よろしければ下記をご覧ください。

不動産投資で安全・確実に老後の資産を築く ノウハウ
タイプの異なる不動産投資
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修繕積立金は要注意!

評価・お礼

省吾さん

事業として成り立っていないのは明らかで、なんとか損害を最小にと考えています。
御紹介いただいたシュミレーター、残念ながら当方の物件家賃が少額で、利用することができませんでした。
借り換え先は、信販系ではなく銀行です。
慎重に考えたいと思います。
有難うございました。

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