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投資ワンルームマンション購入について

マネー 投資相談 2009/08/08 11:00

42歳年収880万のサラリーマンです。今後不動産投資で資産形成を立てようと検討しています。1000万程度のワンルームマンション首都圏で数件持ち生命保険23,000/月は解約する予定です。貯蓄は300万しかなく十分な頭金が用意できません。中古15-25年の物件でフルローンでキャシュフローがプラスの物件を探しています。
できれば25年ローンで将来は年金、子供への遺産と考えています。

そこでお聴きしたいのですが、
?今のタイミングでの不動産購入(物件価格動向、金利)は適当でしょうか?
?上記のプランは妥当でしょうか?実際購入予定物件を見つけたら会計士を探し相談した方が良いでしょか?
?実際に購入する際、いきなり不動産屋に飛び込みで相談すればよいですか?

アドバイス宜しくお願いします。

ティマームさん ( 千葉県 / 男性 / 42歳 )

回答:2件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

マンション経営に携わる前のご準備の紹介です。

2009/08/08 21:58 詳細リンク

ティマーム 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

不動産購入の前に、いま少し不動産経営について勉強されては如何でしょう。

様々な本が出ています、不動産投資のリスクが記載されているものを3冊程度はお読みになると宜しいかと思います。

特に、中古物件の見分け方や注意点、修繕計画が項目・数値・インターバルが記載されているもの、空室率の見込みが記載されているもの、そして管理していただく不動産会社の評価ポイントなどは必須です。
将来の投資額は極めて大きなものになります。当初の数千円の投資と時間は必ず役に立ちます。

経営的な観点からマンション経営を捉える場合には、長期間の収支計画を作成ください。
内容は下記のような観点から作成されては如何かと考えます。

1.収入予測(近隣の同程度の物件の家賃が目安となります)
⇒立地条件が一番影響します。借主はまず最初は駅から10分以内で探します。
また、空室率も設定しなければなりませんから、家賃×12ヶ月が収入にはなりません。
更新料、礼金が収入になりますが、2.の料金で大幅に減額されます。

2.管理を不動産会社に委託される場合には管理料が発生します。
更新の際の手数料、仲介の際にも通常の費用のほかに広告宣伝費等が必要になります。

3.修繕・取替え費用の予測(クーラーを始め室内の備品等は全てオーナーの負担です)

4.退去時は室内のクリーニングの費用、鍵の交換費用も必要です。

5.敷金は都のガイダンスで、通常の使用状況であれば全額返金とお考えください。

6.そのほかに年毎の減価償却費も費用と捉え貯蓄で積み立てる必要があります。
http://www.officemyfp.com/fptayori0710.html

補足

これらに、ローンを利用する場合には返済金額が毎月のしかかります。
頭金なしのフルローンで購入も、資金計画等でリスクが大きなものと考えます。

マンション経営に必要な主な項目を列記しました。これらは全てお考えになられた後の、ご質問であれば宜しいのですが、如何でしょう。

中古物件を探すには、地域の不動産会社の選び方も必要になります。

従いまして、投資の前に専門家とのご相談をお勧めします。

賃貸マンションを経営する卓見主任者としての経験も含めお答えいたしました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
オフィスマイエフ・ピー 代表
03-6447-7831
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

今日よりも、明日を豊かに過ごすためのライフプランを提案します

お客様から「私のFP」「我が家のFP」と言われるよう、日々研鑽奮闘中です。お客様とご家族のライフデザイン(生き方や価値観)とライフ・プラン(暮らし方)を実現するためにファイナンシャル・プランニングと資産運用を通じて応援します。

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小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

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中古物件は安定

2009/08/08 17:29 詳細リンク

ティマームさん、今日は。CFPの小林治行です。(宅建主任者でもあります。)

先日の不動産研修で聞いた話と私の考えを合成して回答します。

1.マンション投資は築10年以上
不動産の専門家の講師によれば、価格は新築から10年間くらいまで約30%下落する。しかしその後の10年間くらいは価格が安定してくる、と言うものです。
従って貴方の中古を選ぶと言うのは賛成です。
但し、補修費、修繕費、空室率等で高いリターンは望めないそうです。せいぜい4.5〜5%と言っていました。
中古物件では表面利回りは12%くらいは出てきます。新築は6%ていど。

2.分散投資
不動産投資も分散は勿論必要です。只、ワンルームは都心では、安定しているのでしょうが、地方(千葉)では確信がもてません。不動産投資は場所次第。
部屋数よりも場所を重視したほうが、後々安定するでしょう。

3.不動産投資では赤字だがその分所得税損益通算で還付になり、結果収入増と言ったおかしな理屈で販売している不動産業者がいるようです。これはおかしな話です。

4.不動産購入の時期
何時の世でも他人に聞けば、大半の人は『今は買うには良いじゃないですか。』と言ってくれるでしょう。でも下がり続けています。17〜8年の土地の下落をどう見るか、REIT市場が底をつけてように見えますが、私も『そろそろですかね〜』と言う程度です。

東京都地価動向調査はこちら;
[[http://kobayashi-am.jp/datas/03/'08_chika_doukou_tokyo.htm]]

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