土地の共有名義と自己資金・住宅ローンの関係は? - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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土地の共有名義と自己資金・住宅ローンの関係は?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/05/13 04:09

土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。
(1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。
(2)住宅ローンは実際には土地と建物の2本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン1500万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の1/3が夫から妻への、建物の2/5が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分(2/3)のみ、建物のローンは1500万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。

ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。

dojikochanさん ( 東京都 / 女性 / 44歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

共有名義の件

2009/05/13 08:55 詳細リンク

dojikochanさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『土地は共有名義にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または、両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。』につきまして、各々が出資しているにもかかわらず、ご主人様だけの名義にしてしまった場合は、一定金額以上につきましては、贈与税の課税対象になってしまう可能性があります。

ただし、住宅ローン控除も含め、税金に関しては残念ながらファイナンシャル・プランナーは専門家ではありませんので、税理士さんか所轄の税務署の担当者に直接ご確認ください。

また、融資先の金融機関にも確認をしてください。

よって、あくまでも一般的ではありますが、各々出資割合に応じて適切に持ち分を登記することをおすすめいたします。

以上、あまりお役に立てませんでしたが、ご参考にしていただけますと幸いです、
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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真山 英二
不動産コンサルタント

- good

出資金額と持分を合わせた方が良いと思います。

2009/05/14 00:16 詳細リンク

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

税金等の個別相談については、税理士、税務署等にご相談下さい。
少しでもお役に立てればと思い、一般的な話としてご参照ください。

質問(1)に関してですが、
将来、不動産を売却した際に、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
を二人分活用したいのであれば、
奥様の名義を家屋(建物)の方に入れておく必要があります。

ただ、将来的に3000万円以上の譲渡所得が
生じる可能性が低いのであれば、
基本的に、メリット・デメリットはありません。
(ただし、住宅ローンを使用するので、
下記の質問(2)を参照してください)


質問(2)に関してですが、
各人の出資金額とその持分をほぼ一致させておかないと
出資金額と合わない持分に関しては
贈与と見なされて、贈与税の課税対象となります。

「dojikochan」さんのおっしゃる通りで、
例えば、土地の1500万円を全額住宅ローンで
購入しているにもかかわらず、
ご主人(ローンの債務者)2/3、奥様1/3の
持分とすると、当然奥様1/3の持分部分は
贈与と見なされる可能性が高いと思われます。

現金部分に関しては、共有財産からの出資として
ある程度の融通を利かすことは可能ですが、
住宅ローン部分に関しては、その債務者が
出資したことが明確です。
したがって、住宅ローン契約に応じた出資割合で、
(土地の融資金額と建物の融資金額に分けて)
名義を入れておくことが少なくとも必要です。

ちなみに、住宅ローン控除に関しては、
共有持分がある場合には、その持分に対する借入部分
が対象となります。

特にこだわりがなければ、土地・建物それぞれに
自己資金を投入した形をとり、
その出資額に応じた持分とすれば良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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