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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/01 19:53

はじめまして。

30歳会社員です。家族構成は妻、子1人(1歳半)の3人です。子供は2年後にもう一人予定しています。

現在、HMで新築住宅を購入予定です。
諸費用込みで土地1600万、建物2100万の3700万を予定。
資金計画は1400万の貯蓄。年収は470万(妻は専業主婦)です。

住宅ローンは1000万を頭金とし2700万の借り入れ予定です。
400万は想定外の出費や車の購入等に残しておきたいと考えています。

2700万のローンを35年で組もうと思っていますが土地と建物を
変動、固定で組み合わせたいと考えています。

月の支払を10〜11万(ボーナス払いなし)にしたいと思っていますが良い組み合わせ方があれば教えてください。

よろしくお願いします。

kkk-tさん ( 東京都 / 男性 / 30歳 )

回答:4件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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金利優遇を最大限に活用した変動金利はいかがですか

2009/04/01 23:24 詳細リンク

住宅ローンの金利に関して、
変動金利および固定期間特約付変動金利については、
金利の優遇が付く場合がございます。

例えば、三菱東京UFJ銀行では、
借入期間中ずっと-1.2%の優遇で、
自己資金が20%以上の方には、さらに-0.2%の
優遇が付くので、合計で-1.4%の金利優遇となります。
したがって、変動金利を使用した場合に
店頭の変動金利2.475%から、1.4%を引いて、
1.075%という金利で借り入れを行えることになります。

しかし、実際は、さらに金利優遇が付く場合があります。
自分の現場経験から、今回のケースにおいては、
頭金が土地・建物の物件価格の2割を超えているので
特段の事情がなければ、通期の金利優遇として、
-1.5%が付くものと思われます。

したがって、4月の実行金利では、
0.975%で借り入れを行える可能性があります。

変動金利と固定金利を組み合わせたいとのご希望が
ありましたが、個人的なアドバイスとして、
金利優遇の-1.5%が使えるのであれば、
借入金全額を変動金利(0.975%)で借り入れし、
当初予定していた毎月返済額との差額分は
期間短縮型の繰り上げ返済に回して
なるべく早く完済することが一番良いと思います。

【参考】
借入金利:0.975%
借入期間:35年
借入金額:2700万円
の場合の毎月の支払いは
75,902円/月(ボーナス払い無)

現状で、毎月11万円の支払が可能なのであれば
上記で借り入れが出来た場合、
110,000-75,902=34,098円/月
のゆとり資金が生まれます。
このゆとり資金を繰り上げ返済にあててください。

もし、出来る限り早く完済したいのであれば、
三井住友銀行で一部繰上げ返済手数料を無料にできるので、
上記ゆとり資金を毎月繰り上げ返済するといいと思います。

蛇足ですが、
住宅ローンの金利優遇に関しては、
銀行のホームページを見ても一般的な話しか
記載されていません。
実際の現場でお客様に住宅ローンを付けている
専門家に相談することをお薦め致します。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2009/04/02 08:37 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

住宅ローンの選び方は、今後の繰上げ返済予定と完済目標により変わってきます。
今後コンスタントに繰り上げ返済が可能であり、早く完済できるのであれば変動金利や固定金利の固定期間の短いものがいいですが、そうではなく60歳ぐらいまでの完済を考えているのであれば
ある程度長期の固定金利のほうが安全でしょう。
今後子供の教育費もかかってきますので、そのときに金利も上昇しているとかなり生活を圧迫するのではないでしょうか。長期の固定金利を中心に考えたほうがいいと思われます。何年間の固定金利にするかは、今後の予定しだいです。
変動金利と固定金利をミックスする場合においても今後の予定により割合が変わってきます。

最後によく金融機関や不動産関係の方が現状は変動金利にしておいて金利が上昇したら固定金利にというアドバイスがありますが、この変更のタイミングはかなり難しいです。
景気がよくなる場合には長期の固定金利が先に金利上昇し、その後に変動金利などの金利が上昇しますので、気づいたときには遅かったということがありえます。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの件

2009/04/02 08:42 詳細リンク

kkk-tさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『月の支払いを10〜11万にしたいと思っています...。』につきまして、2,700万円を35年返済で借りた場合、ローン金利3.4%ほどまでならば月の返済額は11万円以内に収まります。

よって、わざわざ変動金利と固定金利を組み合わせる必要はないものと考えます。
長期固定金利の35年固定でも11万円以内の返済額にすることは十分に可能です。

都市銀行以外にも、ローン金利が安く済むネット銀行などもいろいろと調べて頂くことをおすすめいたします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです、
リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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鈴木 宏

鈴木 宏
宅地建物取引主任者

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住宅ローンについて

2009/04/02 12:00 詳細リンク

kkk-t様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
ご質問に回答させて頂きますので宜しくお願いします。

住宅ローン商品については、専門家でも答に困ります。
kkk-t様のご希望返済金額からすると全期間固定でも問題無いですね。
住宅ローンの特性上、長期借入になればなるほど総返済額は増えますので
一番利率の低い変動金利をご利用になり返済期間を短くするというのも一つの方法かも知れませんね。

但し、変動金利をご選択の場合には将来的に金利が上がることを考慮した
返済計画が宜しいのではと思います。


変動金利の支払い例

借入2700万円 利率1.075%の場合

25年返済―月々102,674円(総返済額 30,802,458円)

30年返済―月々87,775円(総返済額 31,599,347円)

35年返済―月々77,164円(総返済額 32,409,095円)


この回答が kkk-t様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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質問者

kkk-tさん

回答ありがとうございます。

2009/04/02 10:29 固定リンク

真山様

早速のご回答ありがとうございました。

数年後に金利が上昇するリスクがありますが、やはり
月々の支払いを抑え、繰り上げ返済にて元金を減らしていったほうがよいのでしょうか?

kkk-tさん (東京都/30歳/男性)

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