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賃貸アパートから分譲マンションへ

住宅・不動産 不動産売買 2007/04/03 22:13

はじめまして。 住宅購入資金計画について相談させてください。

現在:夫38歳・正社員・年収350万円/妻31歳・派遣社員・年収330万円・どちらも勤続約8年です。
3DKのアパートで駐車場込8万円の家賃を支払い、毎月9万円の貯蓄をし、現在600万円程になりました。
半年程前、自宅近くに新築分譲マンションが完成し現在第2期分譲中です。
散歩がてらフラリと現地モデルルームを見学したところ、とても気に入り購入を真剣に検討してみようかと思いました。
販売価格は3LDKで3980万の物件です。
販売担当者様にお話を伺ったところ、頭金0円で、物件価格35年ローン+管理費+修繕費+敷地内駐車場料金で概ね毎月16万円程の支払いが必要との事でした。
但し、購入後2年間のみ販売会社より毎月4万円のキャッシュバック特典が有り、将来転勤等になる場合は毎月13万前後の家賃保障システムが有るので、安心して購入可能との説明でした。
毎月の貯蓄を減らせば確かに購入出来なくもない気がしますが、無理をして購入した挙句、支払いに行き詰まり気に入ったマイホームを手放すのは辛いので、冷静に検討したいと考えております。

我家の収入でこの支払い金額はかなり無理をするようだとは思いますが、それでも賃貸より財産になる分譲を所有しておく方が良いのでしょうか?
専門家の客観的なご意見をお願い致します。

ELMERさん ( 神奈川県 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

大川 克彦

大川 克彦
不動産コンサルタント

- good

購入する場合

2007/04/04 20:06 詳細リンク
(5.0)

ELMERさま

はじめまして、大川と申します。

毎月4万円をキャッシュバックしてもらうより100万円+@を値引きしてもらった方がいいですね!(+@が重要ですよ!)
売主様からすると考え方は一緒かと思います。

仮に100万円のみ値引きしてもらった場合の借入金額は、3880万円と仮定します。
ローンの種類は何を選択するかは別問題とし、金利計算するのは長期固定金利で計算します。
仮に、今月の三井住友銀行超長期35年固定で3.13%ですので計算すると月々約152000円になります。

管理費+修繕費+敷地内駐車場料金が不明ですが25000円とした場合、年間約213万円の返済になります。
現状のままご夫婦で働いている場合は、返済比率31%程度ですが、お子様の出産などで奥様が働けなくなった場合を想定すると、正直返済が厳しいと思います。

自己資金を500万円入れた場合は、月々約20000円返済が少なくなります。

マイホームを購入する前に、ご夫婦で今後の計画も一緒にたてることをおすすめします。
特に、生命保険・お子さまの教育資金は思っている以上にかかります。
購入後の固定資産税や火災保険(一時払も可)なども考慮した上でご検討してみてください。


私だったら以下のように考えます。
自己資金を500万、借入金3380万円、35年返済、10年固定(1.5%優遇)、諸費用は除いて考えています

月々の返済約116350円 + 管理費など約25000円、貯蓄30000円以上


ご参考にして下さい。

*上記1.5%優遇を利用するデメリットがあります。
11年目からの優遇率が下がりますので借換えが必要です。

ポイントは、10年以内(お子さまを出産するまで)でどの位ローンが減らせるかです・・・

補足

ローン減税などもうまく利用し、固定資産税等を賄ってください。

ローンのシミュレーションを何通りも行い検討してみてください。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/osusume/

評価・お礼

ELMERさん

ご丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。

毎月のキャッシュバックより直接値引き…
さすがプロの方のご意見だと感じました。

今の貯蓄の殆どを頭金にと思いましたが、車の買い替えや突発的な出費に備えて余力も残したいと考えておりました。

どこの金融機関も同じような金利で、何処を選択するべきなのかとても悩みます。

教えていただいたシュミレーションを早速やってみたところ”ご返済の負担がやや大きいタイプ”との診断でした。

固定資産税の事も視野に入れなくてはなりませんよね。
ローン減税の事は殆ど頭にありませんでした。
しっかり勉強してみます。

貴重なご意見を頂きありがとうございました。

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賃貸か購入か?

2007/04/04 11:52 詳細リンク
(5.0)

ELMERさん、こんにちは。私の好きな絵本の主人公と同じ名前ですね。
それはさておき。
ご質問内容を拝見した限りでは、これまでの家賃8万円と貯蓄9万円の合計17万円に対し、購入した際の毎月の費用が16万円、しかも2年間は4万円のキャッシュバックがあるとの事、問題ない様にお見受けできます。お二人の合計年収に対しての負担率も年間192万円として28%なので、余裕とは行かないまでも許容範囲だと思います。
ここで問題となるのは、販売担当者様がローンの返済額を算出している金利です。現在の金利から考えて、変動2.625%に0.5%の優遇が受けられたとして年利2.125%。3,980万円を35年間の元利均等にて返済する場合、月々およそ134,410円の返済となります。これに管理費+修繕積立金+駐車場使用料で25,000円位で合計16万円程でしょうか?しかし、永遠にこの金利が続くことはローンを組んでいる皆が望んでいることですが、それは無いと思われます。この先の金利の上昇は否めない部分です。例えば1%金利が上昇し3.125%になった場合同条件で月々の返済額はおよそ155,960円となり、20,000円以上負担が増えてしまいます。そうなった場合の余力があるかどうかが鍵となるでしょう。
賃貸か購入か?お考えになられる時期だと存じます。同じ金額を家賃で支払うのと購入して返済してゆく場合、賃貸に住み続けた方が生涯支払う合計金額は少ないと言われています。しかし、今の日本に於いて、高齢になって住宅を借りることが難しいという現状もございます。分譲マンションを所有していれば、居住する場所があるという意味では安心です。堅実なお二人なので、住宅ローンについてもう少しお考えになられると良いかと思います。金利を変動にするか固定にするか、何%位の金利まで支払可能か、借入金額をどうするか(頭金をどうするか)、支払方法は元利均等と元金均等どちらにするか等々。ご健闘お祈り申し上げます。

評価・お礼

ELMERさん

早々にご丁寧な回答をいただき、ありがとうございました。
ELMERの名前は葉山様がご存知の絵本の主人公から拝借しました♪

確かに高齢になった時に賃貸は厳しいかも知れません。
将来を考えると、そろそろ本気で購入を考える時期かと思いました。 むしろ少し遅い位かも知れませんよね…。

35年ローンで考えて35年後は73歳と66歳。
とても今の収入が継続されているとは思えないので、まして金利が上昇していれば返済が厳しいと思います。

金利が1%上昇する事によって、そんなにも返済額が変動するとは思っておりませんでした。

葉山様のご意見を頂いた事で大変勉強になりました。
我家に合った返済計画を良く検討してみます。
また相談させてください。 ありがとうございました。

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