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我が家に合ったローンの選び方

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/06/14 09:28

ローンの選び方を教えてください。

現在分譲マンションで暮らしています。管理費や修繕積み立て費と車2台分の駐車場代で月々約3万円を支払っています。

この度来年度の子どもの小学校の入学を控え分譲マンションを売却し実家近くの郊外に新築一戸建てを購入しようかと計画を立てています。

購入予定物件は土地建物外構費込み4780万円で入居予定は12月です。

家族構成
主人35歳:年収600万円
私33歳:年収400万円程度
子ども6歳
2歳

車2台所有 (購入後3年と9年)
分譲マンション
(購入当初は公庫の35年ローンでしたが繰り上げ返済を行い6年間でローン完済)
不動産屋で審査してもらったところ売却予想価格は2000万円程度で、万一売却できなかったときは買い取り補償がついていて1630万円で買い取るという審査結果でした。
貯金 720万円 (月々20万程度の貯金)

頭金の金額、固定、変動、元利均等返済方式、元金均等返済方式等・・・変動金利に不安もありどうすればいいか悩んでいます。

私としましては返済は月々10万円未満(ボーナス時0円)にしたい。
毎年繰り上げ返済をしたい。・・・・と考えております。

どうか専門家の方々のご意見をお聞かせ下さい。
よろしくお願い致します。

トモトモさん ( 大阪府 / 女性 / 33歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2008/06/14 10:22 詳細リンク
(4.0)

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

借入額と現状の経済情勢から考えると固定金利がいいでしょう。金利の固定期間についてはローンの完済がいつを予定しているのかにもよります。
例えば、完済予定を25年と考えているのであれば返済期間を35年にしておいて金利の固定期間を20年を選ぶといいでしょうし、完済予定が15年でしたら固定期間を10年にするのがいいでしょう。

子供の教育費がかかるころに返済負担が増えないように注意しましょう。

評価・お礼

トモトモさん

早々にご回答ありがとうございます。

繰り上げ返済をして10年前後で完済できればと考えております。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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買い換えの件

2008/06/14 19:14 詳細リンク
(4.0)

トモトモさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています渡辺と申します。

『頭金金額、固定、変動、...。』につきまして、住宅を購入する場合(買い換えの場合も同様)頭金として、物件価格の20%+諸費用は予め用意することをおすすめいたします。

借入金にはローン利息が発生しますので、毎月の返済額を抑えていただくためにも、頭金は多いに越したことはありません。

また、住宅ローンを選択するに当たり、ほぼ毎年のように繰り上げ返済が可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、長期固定金利でわざわざ高いローン金利で住宅ローンを組む必要はありません。
よって、この場合は適用金利が低い変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。
これとは逆に、繰り上げ返済は3年に一回程度などということでしたら、長期固定金利にすることことで、途中からローン金利が上がり、毎月の返済額が増えたりしないため、将来のマネープランが立てやすくなります。

過去の実績を踏まえた場合、トモトモさんにおかれましては変動金利か短期固定でよろしいと考えます。

元利均等方式につきましては、返済当初は毎月の返済額の多くがローン利息となるタイプです。
元金均等方式につきましては、返済当初から毎月の返済額の占めるローン利息と借り入れ元本の割合が同額となるタイプです。

毎月の返済額を比較した場合、元金均等方式の方が多くなる反面、完済が近づくに連れて毎月の返済額が減少して行きます。
毎年のように繰り上げ返済が可能としうことでしたら、元金均等方式の方が有利だったと思われますが、ちっと知識が曖昧になってしまっていますので、融資先の金融機関からシミュレーションを出して貰ったうえで、確認をするようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

トモトモさん

ご回答ありがとうございます。
アドバイスいただいた変動金利または、短期固定金利で考えようと思います。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

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期間短縮せず、金額を変更されては!

2008/06/14 12:08 詳細リンク
(5.0)

トモトモ様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中申します。
私は永年に亘り銀行でお客さま相談業務に従事して参りました。
今回のトモトモ様からのご質問につきまして、下記のご参考を基に対応させていただいます。

(ご参考:三井住友BKの6月金利)
物件価格4,780万円、自己資金580万円、住宅ローン4,200万円、年収合算1,000万円(連帯債務返済方式=各々でローン控除可能へ)、1年以内のマンション売却計画2,000万円

1:35年(全期間固定金利型)とした場合
3.49%(優遇なし)、返済負担率(〜35%以内)

毎月の返済額 173,338円
年間の返済額2,080,056円
返済負担率 20.80%

(これを、1年目に一部繰上げ返済1,500万円した場合)
毎月の返済額 110,498円
年間の返済額1,325,976円

と、なります(期間短縮せず、金額を変更)。

2:35年(内、10年間固定金利型)とした場合
2.55%(優遇1.5%、11年目以降の優遇1.0%)、返済負担率(〜35%以内)

毎月の返済額 151,275円
年間の返済額1,815,300円
返済負担率 18.15%
(11年目以降)
返済方法を選択してください。

(これを、1年目に一部繰上げ返済1,500万円した場合)
毎月の返済額 96,262円
年間の返済額1,155,144円

と、なります(期間短縮せず、金額を変更)。

3.以上は、固定金利型かつ元利均等返済方式で計算いたしました。このところ(4〜6月)の固定金利が逓増しておりますが、出来るだけ長期固定をお勧めいたします。尚、変動型は2.875%ですが6ヶ月毎の見直しで既存ローンがいつ変更されるか不安があります。
また、貯蓄もローン返済が始まりますと20万円から10万円へ下げることもあるかもしれません。しかし、ある程度まで貯蓄目標が達成されたらコツコツと一部繰上げ返済はされてもよいのではないでしょうか。

以上

評価・お礼

トモトモさん

大変具体的なご回答ありがとうございます。

不動産屋やハウスメーカの営業マンには金利の安い変動型のローンを勧められています。確かに金利の安さには魅力がありますが、不安があり悩んでいます。

主人も安い変動型を選択して、上昇するなら固定に変更したらいい・・と簡単に?考えているようです。

固定型にしたほうがベターである具体的で説得力のある理由をお教え頂けましたら大変助かります。

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