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住宅ローン審査についてお伺いします。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2008/01/28 12:24

住宅ローンについてご相談申し上げます。
私名義の住宅が古くなり、大規模修繕を考えています。私は現在無職ですが結婚を予定していて、彼が住宅ローンを組み私の住まいを改修して、彼の両親を引き取り4人で生活する計画です。彼は現在53歳、年収は370万円、勤続年数は4年以上あります。彼の収入は少ないのですが、現在彼の両親(共に80歳代)の年金が月額で40万円程あり、今のところ経済的には安定しています。
住宅補修費用の総額2500万円、自己資金1000万円、残り1500万円を借り入れたいと思っています。
彼が50歳を超えていて年収が低いこと、新規物件購入ではないこと、担保物件の名義が住宅ローン申込人ではなく配偶者名義となること、彼の両親の月々の収入は多いものの高齢者(うち一人は介護認定を受けている要介護者です)を抱えているという現実などから、住宅ローンが組めるかどうか心配しています。
実はある銀行で住宅ローンの事前審査(借入額1500万円、返済期間15年)を申し込んだところ断られました。クレジットカードの延滞や他からの借入などはありませんが、彼が10数年前に事業を清算したという過去があります。自己破産はしていません。
むやみやたらに審査申込をすると金融機関からの印象が悪くなり、ますます通りにくくなることがあると聞きました。
以上のようなことから、このまま他の金融機関に審査を出して大丈夫なものか悩んでいます。
収入に対して借入額が多すぎるのか、返済期間をもっと長くした方がいいのかなど、次回申込時の注意点など、なにかアドバイスいただけましたら心強く思います。私も早々に仕事を開始する予定ですので、今の状態でローンが組めないのなら、私が安定した収入を得られるようになってから住宅ローンを申し込んだ方がいいのかとも考えています。
長くなりましたが、よろしくお願いいたします。

miriamさん ( 京都府 / 女性 / 43歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

ローン審査の件

2008/01/28 18:28 詳細リンク
(4.0)

miriamさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『担保物件の名義が住宅ローン申込者ではなく、配偶者名義となること。』となっていますが、住宅ローンを組む場合、申込者自身が所有することが前提となりますので、このようなケースでのローン融資は難しいと思われます。

金融機関としては、ローン債権保全のためにも担保が取れない場合、融資はほとんどでしてはもらえないと考えます。

よって、不動産の名義を融資申込者であるご主人様に、売買などにより変更する必要があると考えます。

そのうえで、改めて金融機関にローンの申込みをしていただくことをおすすめいたします。
『むやみやたらに...ますます通りにくくなる。』と書いていますが、そのようなことはないと思いますので、幾つも申込みをしていただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。また、分からないことなどありましたら、お気軽にお問い合わせください。
リアルビジョン 渡辺行雄

評価・お礼

miriamさん

早々のご回答ありがとうございました。
問題となるポイントとその対応について、的確にアドバイスいただき、とても参考になりました。
実際のところ、金融機関やこちらの条件等により、対応の違いがたくさんあるのかもしれませんね。やはり信頼できる専門家の方にきちんと相談してみることが必要かとあらためて感じています。
貴重なご意見、本当にありがとうございます。

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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杉浦 順司

杉浦 順司
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅ローン審査

2008/01/28 15:45 詳細リンク
(4.0)

miriamさんへ

はじめまして、イマムラエージェンシーの杉浦と申します。

ご質問の件についてですが、事前の審査をお申し込みされる前に各金融機関に今回のようなご質問内容を予めお伝え頂き、窓口で条件に当てはまりそうな場合にお申し込みをされると良いと思います。

今回の場合、気になる点はいくつかありますがお問合せ頂く際には、最終返済年齢が80歳の金融機関で、25年返済くらいでご相談されてはいかがでしょう。また、大規模修繕とのことですが、担保物件の所有名義をご夫婦共有に変更しなければなりません。ご主人様がお借入れされた場合、お借入れ金額分はご主人様名義として下さい。細かい持分計算は後日ご相談されると良いですよ。

住宅ローン審査が承諾されても、実際の生活設計をお考え頂きゆとりのあるご返済をして行って下さいね。

以上、参考にしていただければ幸いです。

評価・お礼

miriamさん

早速のご回答ありがとうございました。
具体的にアドバイスをいただきましたので参考にさせていただきます。
現在だけを見てみると比較的収入面には余裕があるのですが、いつどうなるかわからないという現状ですので、その点が一番の不安要因です。おっしゃるとおり無理な資金計画を立てず、足元をしっかりと見てプランニングしていきたいと思います。
プロの方のご意見が聞けて、とても心強く感じています。ありがとうございます。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

時期をズラしてローン申し込み!

2008/01/29 01:30 詳細リンク
(4.0)

miriam様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
私は某都市銀行でお客さま相談やローンの事務手続き等を26年間に亘り行って参りました。その経験を生かし、お客さまが納得できる様なアドバイスを心掛けております。今回のmiriam様からのご質問につきまして、お応えさせていただきます。正直、ご主人さまの収入+miriam様(お仕事されてから)が500万円位になれば、事前審査もOKされ易いと思います。もう少し時期をズラしてはいかがでしょうか。
以上

評価・お礼

miriamさん

的確なご回答、ありがとうございました。
具体的な数字をご提示いただき、とても参考になりました。
住宅価格に無理やり合わせるのではなく、自分達の生活水準に基づいた資金計画を今一度考え直したいと思いました。
お世話になりました。

質問者

miriamさん

名義変更について

2008/01/28 19:06 固定リンク

早速のご返答、本当にありがとうございます。
物件名義と住宅ローン申込者の相違の件ですが、私も当初から気になっていましたので、断られた銀行に事前審査前に相談したところ、名義が違っていても問題はなく、私の名義で担保提供できるとの返答があり、それについては金融機関によって対応が違うものかと思っていましたが、やはり私のようなケースの場合は年収の低さもあって審査の際には問題になるのでしょうか。
現在の家屋ですが、とても古いため固定資産税評価額では0円、土地のみが課税対象となっています。この場合、家屋の名義変更について売買契約を0円で締結することはできるでしょうか。
断られた銀行の担当の方が、これくらいの額の頭金を入れるのならほぼ問題ないと、とても楽観的な意見でしたので、こちらも安心していたのですが、やはり問題はたくさんありそうですね。
父母の介護に適した住宅をと考えていますので、できればいい結果を出したいと思っています。
何度も申し訳ございませんが、再度ご回答いただければ嬉しく思います。
大変お手数ですが、よろしくお願いいたします。

miriamさん (京都府/43歳/女性)

質問者

miriamさん

年間返済率と名義について

2008/01/28 20:14 固定リンク

早々のご返答、本当にありがとうございます。
やはり現在の年収の低さが大きなネックになってくるということですね。
アドバイス頂いたように1500万円を25年で返済する場合、年間返済率が25%程度になるので審査に通りやすいということになるのでしょうか。夫が60歳で定年した場合、その後は年金生活になるので、あまり返済期間が長いと逆によくないものかと思っていました。月々の返済額を少なく設定して、私も仕事を再開し、現在の父母の年金がある間になるべく貯蓄をして繰り上げ返済を積極的に行っていきたいと思います。
それから、家屋が古いため、現在の固定資産税評価額は0円、土地のみの評価となっています。この場合、現在の状態で家屋を夫の名義に変更しても贈与税がかからないと聞いたのですが、家屋の名義を先に夫に変更してから夫が住宅ローンを組んで工事を行うということは可能でしょうか。
アドバイス頂いた『担保物件の所有名義を夫婦共有に変更しなければならない』というのは、土地も含めてのことでしょうか。家屋のために住宅ローンを組む場合も、土地家屋含めて持分割合を計算することになるのでしょうか。建物だけではほとんど担保価値がないと聞いていますので、やはり土地が本人名義でないと住宅ローンは組めないのでしょうか。
以上、質問が多くて恐縮ですが、重ねてお伺いできれば幸いです。
大変お手数ですが、よろしくお願いいたします。

miriamさん (京都府/43歳/女性)

質問者

miriamさん

年収について

2008/01/29 13:19 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
年収の5倍弱の借入額なので大丈夫かと思っていましたが、やはり年収が低いことがネックになってくるのでしょうか。
今後の計画として、借入額を1500万円から1300万円に設定しなおし、返済期間も延ばして、年間返済率が25%前後になるように考えてみたいと思いますが、ご意見をお伺いできれば嬉しく思います。
現状でどうしても借りられない場合はもちろん仕方がないのですが、親の介護の事情もあり、できれば早めにと考えています。
また同時に、諸先生方のアドバイスを伺って、決して無理な返済計画を立ててはいけないと実感しています。
以上、アドバイスいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

miriamさん (京都府/43歳/女性)

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