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対象:不動産売買

違法建築の売買について

住宅・不動産 不動産売買 2007/10/05 14:17

約1年前に購入した中古住宅について質問させてください。
吹き抜けのある2階建てで、売主からは"将来部屋が必要になったら、3Fにあたる部分に床を張れますよ”という説明を受けました。
実際に現在すでに1部には約6畳のロフトがついているのです。
ところが、最近ハウスメーカーよりリフォームに関するDMが届いたので、将来床を張る場合はいくらくらいかかるのか見積もりを出してもらおうと来てもらったところ、
「この物件は2階建て用の基礎工事しかされてないので、
強度の問題上3階に床を張ることはできない」という回答だったのです。
ただ、大手のハウスメーカーでは法令順守の観点からできないが、地場の工務店などならやってもらえるとは思う、との
助言もありました。
けれど、私としては耐震構造上問題のあるような増築はしたくないのと、違法建築では将来売りたい時に売れないのでは?ということが気がかりで、やってくれるところがあるとしてもそのような増築はしたくないのです。
現在あるロフト部分も、その住宅メーカーが新築時につけたものではなく、あとから持ち主がつけたものであるというでした。付帯設備表を確認したところ、その記述はありました。ですが、ロフトを張ることが違法であることや、そのロフトを張るには、申請が必要であった(のに未申請)ことなどは、売主からも仲介業者からも説明はありませんでした。
これは重要事項説明で説明しなければならない事柄ではないのでしょうか。
3階に部屋を作れないのであれば、この物件は買わなかったか、買ったとしても値引きの交渉をしたと思うのです。
このような場合、売主もしくは仲介業者に損害賠償を請求することはできますか。
どうぞよろしくお願い致します。

こひつじさん ( 神奈川県 / 男性 / 37歳 )

回答:1件


同じ業者としては言いにくいのですが・・・

2007/10/06 04:22 詳細リンク
(5.0)

購入時において、「3Fにあたる部分に将来は床が張れますよ」の後に「強度については分かりませんが」とか、重要事項説明書でもその旨記載してあれば問題がなかったのでしょうが、その部分の告知がないと言う意味では告知義務違反となると思います。

ただ実際的には、業者の説明不足ははっきりしていますが、どれだけの損害が認定できるかという点では想像できかねます。

現実的で実効性のある解決方法としては、3階部分の工事を前提とした耐震補強工事代金の応分の負担してもらう、ということで話を進めることも一つの手法だと思います。

参考にして下さい。

評価・お礼

こひつじさん

貴重なアドバイスをどうもありがとうございました。
同業の方のご意見ということで、大変参考になりました。
今後はコラムなども拝読させていただきたいと思います。

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質問者

こひつじさん

告知義務違反は売主?仲介業者?

2007/10/06 08:14 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
少なくとも泣き寝入りはしなくてよさそうなので、安心しました。
再質問させていただいてよろしいでしょうか。
ということは、やはりこの場合は売主ではなく、仲介業者のミスということになるのでしょうか。
仲介業者が強度不足に関して知らなかった場合でも、告知義務違反になりますか?
というのは、売買時に仲介業者の提携する建設会社に、外壁を塗り替える場合とか、3Fに床を張る場合、などいくつか見積もりを取っているのです。
その際は強度不足については何も問題にならなかったので、私たちも気づかなかったのです。
ですから、そもそも売主が仲介業者にも告知しておらす、仲介業者はそのことを見抜けなかったというのが実情なのです。(とはいえ、知識不足という点で仲介業者の過失もあるかと思いますが。)
売主は、建築学科を卒業したそうで、設計にも携わったと言っていましたし、ハウスメーカーも「建設時に2F建ての基礎にするか、3F建ての基礎にするかは確認するので、売主は知っていたはずです。」と言っていました。
ただ、心配なのは、将来的に3Fに床を張れますよということは口頭での説明で、契約書に明記してあるわけではないのです。ですが、前述の通り、見積もりをとってあることが私たちが3Fに床を張ることを前提として購入したことの証明になるのかと思っているのですが、その点はいかがでしょうか。
告知義務違反に対しては、具体的な罰則などは設けられていないのでしょうか。
ハウスメーカーが言うには、基礎は補強工事などは出来ないという話でしたので、アドバイスいただいたような解決法は難しそうなのです。
法外な損害賠償の請求などするつもりはないので、基準があればそれに準じて話をすすめたいと考えています。
どうぞよろしくお願い致します。

こひつじさん (神奈川県/37歳/男性)

質問者

こひつじさん

告知義務違反は売主?仲介業者?

2007/10/06 08:14 固定リンク

ご回答ありがとうございます。
少なくとも泣き寝入りはしなくてよさそうなので、安心しました。
再質問させていただいてよろしいでしょうか。
ということは、やはりこの場合は売主ではなく、仲介業者のミスということになるのでしょうか。
仲介業者が強度不足に関して知らなかった場合でも、告知義務違反になりますか?
というのは、売買時に仲介業者の提携する建設会社に、外壁を塗り替える場合とか、3Fに床を張る場合、などいくつか見積もりを取っているのです。
その際は強度不足については何も問題にならなかったので、私たちも気づかなかったのです。
ですから、そもそも売主が仲介業者にも告知しておらす、仲介業者はそのことを見抜けなかったというのが実情なのです。(とはいえ、知識不足という点で仲介業者の過失もあるかと思いますが。)
売主は、建築学科を卒業したそうで、設計にも携わったと言っていましたし、ハウスメーカーも「建設時に2F建ての基礎にするか、3F建ての基礎にするかは確認するので、売主は知っていたはずです。」と言っていました。
ただ、心配なのは、将来的に3Fに床を張れますよということは口頭での説明で、契約書に明記してあるわけではないのです。ですが、前述の通り、見積もりをとってあることが私たちが3Fに床を張ることを前提として購入したことの証明になるのかと思っているのですが、その点はいかがでしょうか。
告知義務違反に対しては、具体的な罰則などは設けられていないのでしょうか。
ハウスメーカーが言うには、基礎は補強工事などは出来ないという話でしたので、アドバイスいただいたような解決法は難しそうなのです。
法外な損害賠償の請求などするつもりはないので、基準があればそれに準じて話をすすめたいと考えています。
どうぞよろしくお願い致します。

こひつじさん (神奈川県/37歳/男性)

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