検査済証がない物件の不利益

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2017/09/06 16:47

平成19年に新築し、10年経過後に検査済証を取得してないことが発覚しました。住宅メーカーと示談する予定ですが、増築や売却の際の不利益を予想して金額を設定するしかないですが、現段階では全くわかりません。
示談金を幾らに設定すべきか悩んでいます。
アドバイスお願いします。
木造二階建です。

あと、示談の際、気を付けることはありますか？

補足

2017/09/07 16:01

藤森さま
アドバイスいただきありがとうございます。
相談できるところがなく不安だったので、少し安心しました。とりあえず、将来的な不利益(ローンやリフォームや売却時)を考えて、200万という賠償になりそうです。
それが妥当なのかどうかはわからないのですが。

完了検査をしなかった理由は、「当時の担当者が忘れていたのだろう」という返事しかもらえないので、『示談書』には、「示談後でも、違法建築等が発覚した場合は、責任を問う」という内容の文面をいれてもらおうと思います。
一応、示談の前に、確認申請の図面を元に当事者のハウスメーカーの社長に建物の確認をしてもらおうと思います。

アドバイス、本当にありがとうございました。

kazuyo0205さん（愛媛県 / 女性 / 40歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

検査済証がない建物について

2017/09/07 11:11 詳細リンク

: (5.0)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
kazuyo0205様、精神的な不安やストレスのかかる日々をお過ごしと察します。

ご質問いただきました件ですが、一点大きな注意点がございます。
今回は明らかにハウスメーカーの契約違反だと思われます。
但し、こういった責任の消滅時効は5年だったと記憶しています。
原則的には、この責任を追及できない立場にある可能性が危惧されます。

ハウスメーカー側も示談に際し、責任の大きさや金額的なことについて
弁護士などへ相談はしていると思われるので、その状況を知った上で
条件提示などをしてくるのではないかと思われます。

中古物件の購入では検査済証がないことは珍しくあませんが、
新築でありながら検査済証を仕事振りはひどいものです。

建替えやリノベーションができない可能性が高く、ローンの借り換えもできない
可能性があり、売却時も、同じ規模・築年数・立地であれば、検査済証のある物件と
比較された際不利であることは確かです。
また、購入者がみつかっても、物件に大きな問題があれば、購入する為のローンが通らず、
売却が困難な状態であったり、売却可能額の減少が考えられます。

そういった不利益の程度に関しては、検査済証がない理由と建物の状態にもよりますので、
専門家による建物検査を行い、こういった現状の状態や建築当時の状況を明らかにする
ことが先決かと思います。
・単に完了検査をしなかっただけで、建物自体は適法かつ問題がない状態なのか、
・それとも、建築確認申請と異なる内容で建築したため、意図的に申請していないのか、
・もしくはかなりの手抜き工事の建物の為、意図的に申請していないのか、
・現在の建物の状態に問題はないのか、あるとすれば問題の大きさはどの程度か。

新築の契約でありながら検査済証も取得しない仕事をみると、あまり良くない状態も
考えられます。

しかしながら、時効の主張をさせるかもしれないという弱い立場にあることも現実です。

kazuyo0205様が満足いく示談内容は提示されない可能性も高いですし、kazuyo0205様の
主張に対して取りつく島もないスタンスであることも考えられます。

建物状態など知らなければいけないこと、何を裏付ければ何が請求できる可能性が出るか、
不動産関係の紛争に強い専門家などと事前に打ち合わせ、事前にkazuyo0205様が
証明のネタとなる集めるべき資料、協議の場などで録らなくてはいけない言質など、
狙いとシナリオを作るくらい万端な準備があっても良いかもしれないと感じます。

冷静にと言っても難しい状況と察しますが、法的な権利なども含めた状況、
kazuyo0205様の出来ることを理解した状態で、もっとも望む結果のお役に
立つアドバイスであれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也