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名義変更

住宅・不動産 不動産売買 2017/05/09 16:12

よろしくお願いします。

姉弟間の名義変更です。

●弟の方、2つアパートを所有(父からの相続)
●姉へ1つ譲りたい。
●譲るアパートには830万円のローンあり
●もう一つも2600万円のローンあり

売買の形をとりたいのですが、アドバイスお願いします。

yu1さん ( 沖縄県 / 女性 / 43歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

不動産の名義変更の注意点

2017/05/10 19:20 詳細リンク

不動産コンサルタント&FP 野口です。

yu1様が、弟様より譲渡を受けようとするアパートの状況が詳細にわかりませんが、私なりに注意すべき点を以下に述べさせていただきます。

1、yu1様がタイトルで「名義変更」とされていれば、形式が「売買契約」であっても実質に無償譲渡、又は贈与とみなされる(税務上の注意)

2、前項をクリアーしても、譲渡価額によっては税務上=贈与とみなされ贈与税が課税される恐れが有ります。

これについて少し掘り下げて述べます。

添付の画像を拡大してください。

即ち、譲渡(売買)価額(B)=アパートのローン残高全額引き継ぐ(830万)B(負担付資産と言います)、その他の金銭授受がない場合

実際のアパート時価(A)が、査定で1,500万円で有った場合、その差額から、基礎控除110万円が贈与税課税価額になります。
課税価額=A-B-110万円=1,500-860-110=560万円(K)
贈与税=(560万×30%)-65万円=103万円
この場合、売買価額を1,500万とすれば当然金銭の支払いが、670万必要です。
従って、現アパートが時価いくらかを税務に強い業者、税理士などに査定を依頼すると良いでしょう。
勿論、yu1様が贈与税を支払う覚悟が有ればその必要はありません。
逆に、現ローンより査定が大幅に安くなると、yu1様が弟様にローン負担を肩代わりをしたことで、弟様が贈与対象になります。

3、弟様との売買譲渡する場合、親族と言えども後日のトラブル防止上、設備瑕疵等をキチンと決め、契約書に記載すよう配慮ください。

4、現在のアパートの入居者と弟様は貸主として、賃貸契約を締結されているでしょう。
通常、オーナー(所有者)が変更すれば、賃借人に貸主変更の通知と賃料等の振込等の変更依頼などの手数が必要です。

5、アパート管理など依頼して居る業者が有れば、通知が必要です。当然ながら、所有権登記変更や、ローンの金融機関への変更承諾など種々有ります。

yu1様が新しいオーナーとして、良いアパート経営に励んでください。

注意点
贈与税
アパート経営

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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