収益物件の購入について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:不動産売買

収益物件の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2014/09/11 14:17

主人の会社の事務所が入った、賃貸マンションが売りに出るので、どうか?と話が舞い込んできました。
駅から徒歩7分、1階が主人の事務所、家賃11万。
2~4階に1LDK、家賃63000円の物件が6戸、駐車場などはありません。バストイレ別で部屋も割とゆとりがあります。
現在満室です。

価格は6500万、市場に出すと7000万で売却予定だそうです。
主人は測量会社を経営、現在36歳です。年収800位に加え個人で
土地家屋調査士をしており、こちらは立ち上げ2年目で年収300万位と思います。
私は現在パート勤めで年収100万位ですが、自宅ローンは私名義のローンです。(結婚前に購入のため)
ひょんなことから舞い込んできた話で、マンション購入など考えてもいなかったのですが、
取引先と持ち主が知り合いで、話が来ました。
利回り8%くらいだそうです。
はたしてローンが通るのかもわかりませんが、事務所が自分の所有というのに魅力を感じます。
この物件で6500万、兵庫県尼崎市の阪急武庫之荘とJR立花のちょうど中間位にあり結構便利です。
この家賃収入で6500万が妥当なのかどうかも正直わかりません。
専門家の方のアドバイスをいただきたいです。
よろしくお願いいたします。

amagasakiさん ( 兵庫県 / 女性 / 44歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

収益物件の購入の判断

2014/09/15 02:10 詳細リンク

不動産投資コンサルタント & FP の野口です。

不動産の収益を狙うのは、自己が所有と使用するのとは、全く切り離して考えなければなりません。
自己賃借しているから、その物件を購入して、自己所有に切りかえるのは、賃料が会社経営上大きい負担になり、借入をしてローン支払いのほうがはるかに、キャシュベースで軽減される場合が考えられます。

amagasaki様の場合は、賃借しているマンションがたまたまオーナーが売りに出そうとしたもので、オーナーと経済関係以外で特別な関係がある場合以外は、オ-ナ-は、6,500万で売るより、7,000万円で売ったほうが得策ですから、何故賃借人(貴社)に購入を持ちかけてきたかを分析判断する必要があります。あくまで経済合理性で考えるべきでしょう。

また、オーナーが満室経営しているマンションを何故手放すのかも分析する必要があります。
これらは、オーナー(売主)に聞いても本当のことは多分言わないでしょうが。

6,500万円が妥当かどうかの判断ですが、amagasaki様の情報では全く判断しかねます。最低でもマンションの「構造(鉄骨or鉄筋)」「築年数」「各階面積」「接面道路」「EVなど設備」など主項目が判らなければ、判定しようがありません。

利回りとは、年間収入(表面)を投資金額で除したもので、利回り10%とは投資金額を回収するのに10年必要、8%利回りは回収に12.5年かかると言うことです。
これから、算定すると、1F=11万(年間132万) 2~4F=6.3万(年間75.6万)6室=453.6万 年間総計年間585.6万の総収入となります。表面利回りは9.0%となりますが?8%というのはどこから出た数字か判りません。

もっとも、築年数が経過するに従い、修繕費等がかかります。清掃、設備補修などの管理費等が日常的にかかり、実質利回りは、これれの費用を差し引き計算します。投資収益を求める場合は、特に、築年数が大きく影響します。マンション・ビル等は管理状況にもよりますが、築12~15年毎に大きく修繕費がかかります。この大規模修繕がどのように実施され、又は計画されていて賄う資金が必要です。

たとえば、築20年経過しておれば少なくとも、屋上、外壁の防水、タイル(又は塗装)設備更新が実施済みであるか、否かは非常に重要です。該当のマンションであれば、800万は必要でしょう。このように築年数によって、必要な資金か又は利回りが高く要求されます。多分、この積立金はないでしょうから、相当の利回りがないとマンション経営は軌道に乗りません。築10年で実質7%、築20年で9%、築30年で12%が目安です。

塚口、阪急武庫之荘付近で、数戸築20年の賃貸用分譲マンションが40平米(1LDK)で900万で売出があります。(オーナーチエンジ)。実際取引は850万程度です。賃料は、賃料65,000円で表面利回りは9.2%です。

もうひとつ大切なのは、自己資金が必要です。自己資金もなくすべて借入では(フルローン)では、お勧めできません。10%以上の資金が必要でしょう、初期費用300万以上別途必要でしょう。

これらを、ご参考に、入居するビル・マンションを投資目的に購入するかどうかをご判断ください。
更に詳しくはこちらをご参考に---http://www.iriscon.co.jp/

コンサルタント
不動産投資
マンション経営

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

投資マンション所有。自宅購入について けーしけさん  2014-12-08 02:08 回答2件
賃貸か売却かで悩んでおります parosさん  2016-09-26 18:03 回答1件
新築建売を売却したい ぷーーうちゃんさん  2015-06-03 08:42 回答2件
旧借地権の購入について はなやっこさん  2015-03-21 07:25 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談 中古住宅よろず個別相談
菊池 猛
(中古住宅専門家)
対面相談 住宅購入相談コンサルティング
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)