耐用年数を経過した中古住宅価格の妥当性について

住宅・不動産不動産売買 2017/02/01 12:27

相続で取得した居住用宅地が広大地に該当することで相続税は優遇措置(広大地評価)が適用され､かなり安くできたのですが固定資産税の減額措置には広大地対応という項目がないのでかなり高い税金を納めることで居住コストが割高です｡(固定資産評価審査会に申請することで審査が通れば多少は安くなるようですが)そこで中古住宅を探しているのですが､１つ疑問に思うことがあります｡土地の評価額は､おおむね近隣の取引成立価格から判断できるのですが建物価格が買い手の立場からすると考えられないような高い価格となっていると思える物件が多いです｡買い手側の目安としては木造築35から40年の物件で再建築価格(業者の話では坪50万と言われました)を想定した場合の10％位と認識してます(リフォームなしです)｡一般的には不動産業者仲介物件だと価格には業者の利益が含まれてないため､どちらかというとその分安くなるように思えるのですが？不動産鑑定士が評価しても､このような物件では再建築価格の10％前後だと思います｡どう考えても市場で成立する価格からかけ離れており､売り主の都合のみで決めているように思います｡木造築35から40年の中古住宅の建物の価格が妥当かどうかどのように判断すればいいのでしょうか？

yotaroさん（長野県 / 男性 / 58歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

中古住宅の売買価格の妥当性について

2017/02/02 18:33 詳細リンク

不動産コンサルタント＆ＦＰ野口です。

yotaro様の、中古住宅に限らず、売買価格の妥当性の判断は、売手の売りたい価格と買手の買いたい価格の市場性（売買が成立する価格）によって、決まるものと思います。

A、即ち、住宅に限らずほとんどの商品が、「供給」と「需要」のバランスによって決定されるべきが現在の自由競争の上に立っています。＝市場情勢（売買事例）
土地・建物で、その地域で中古として、内容＝品質が良く、多くの購入希望者がいると判断し、多少高いと思っても買手がいると判断すれば、高い価格を設定するでしょう。
勿論、この売出価格は、売手の緊急度、内容、瑕疵によって、媒介する業者も売り手側に沿って、助言します。

B、yotaro様の申される、積算価格（再建築価格）の10％などは、資産評価上で鑑定士が良く使いますが、木造家屋の耐用年数が、税法上22年で、残存価額10％としての価額でしょう。
税法上耐用年数22年ですと、年々減価償却し、残存価額10％から、35年まで更に7年ですと、残存価額は、備忘録上の価額となり、1円となります。従って、逆に取り壊し料が発生、平米当たり＠12,000が相場でしょう。
これは、飽くまで木造骨格上の問題で、屋根、外壁、給排水、内装、キッチン、バス、トイレなど、比較的最新に更新されている場合（建物とは別に、付属設備等）は、税法上も別途の償却をします。

C、更に、もう一つの不動産資産査定の方法は、収益還元方法です。
即ち、その不動産を賃貸として貸し出すと、幾らであれば借手が付くかと言う指標です。
通常貸し出せる期間を、10～20年とし、大きい修繕などが発生するRiskが少ない場合は、現状、7～10％の利回りで逆算します。
例えば、月額賃料￥12万で、管理費・固定資産税等が月￥2万掛かり、実質月￥10万（年間￥120万）で有れば、120万÷（7～10％）＝1,714～1,200万と言う算出方法です。
金利情勢と貸手の事情で利回りは、変動します。

住宅は、土地と建物(設備）に分かれますから、どちらに比重を置くかは、売手買手によって異なるでしょう。

広大地（500平米～）の取扱は、ご存知の通り今年より税制が変わります。固定資産税は、地方行政区によって、扱いは変わるようです。

yotaro様のご要望の妥当性---について、答えになっていないかもしれませんが、不動産鑑定士も同様な方法で主として鑑定をしますが、必ずしも鑑定価格（＝妥当価額）で売買できるとは、限りません。

住宅不動産市況は、この10年間全国的には緩やかな下落状態で、特に地方は、人口減、空家の増加が今後も懸念され、全体的には今後も大きく上昇を望むのは困難です。