境界確定ができない土地の売買について

Rohi 様がお求めになろうとする土地が分筆され、その1筆を購入したいとの事。

通常土地の売買取引には、売主は謄本、公図(地図)、面積図（＝実測図）、評価証明書、都市計画に係わる制限、地域指定など、状況（土壌汚染等）を示す必要が有ります。

このうち、「面積」は最近のものは、実測図として登記されていますが、これがないものが殆んどです。即ち、「境界確定不能とは面積・地型が確定できない」と言う事と同じです。

当地は、“隣接と境界でもめている”とは、通常、境界確定には、土地家屋士（測量士）が立会い隣接地の関係者（所有者）と境界を確認し、必要な地点に「石杭」を打設して測量し、測量図を作成します。この立ち合いに隣接者が拒否しているか、境界の確認に異議を出している。確認図に印鑑を押さない。等です。

境界不確定のまま買主が、謄本面積で購入する事は可能ですが、このまま建物は建築できません。即ち、建築確認を提出するには、実測図を添付が条件ですから。

解決策は、隣接者がどのような事で、異議を言っているのか調査し、隣接の主張を全部受けれても十分買主の意向が受忍できる範囲であれば、買主が譲歩する。例えば、境界が50センチ当地入っていてもそれを譲歩する＝売買面積が減る。価格は？

いずれにしても隣接と話し合いが不可欠です。本来は売主が解決すべき事項です。
往々にして、隣接同士が感情的になっており、解決の糸口さえ見つからない場合は、買主が改めて交渉すれば、解決する場合も多くあります。

境界確定が出来ないまま売買は、絶対避けられるよう進言します。

rohi様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、境界確定ができない原因については様々で、
今回のケースでは不動産会社や境界立会に動いている土地家屋調査士などに、
詳しい状況を直接確認することが確実です。

よくある理由としては、立会おうとしている境界線と、隣地が出張する境界に
ズレがあってまとまらないケースや、単に意地悪であったり、面倒に思っていたり、
自身が理解できない事や書面への記名押印等を警戒しているといった気分的な
ものであることが多いです。

境界でモメていたとの話ですので、前者である可能性は高く、
そのモメている内容や相手方の人間性によっては、気に入った
土地に住むこと以上に、購入を考えるマイナス要因である場合も
ございます。

不動産業者がおすすめできないと明言する状況ですので、
売る為のウソも付かないであろうと思えますし、今一度、
モメている状況を詳しくお聞きになってから判断してみては
如何でしょう。

なお、境界が決まらない際に利用されるものの一つで、筆界特定制度という、
「筆界」について公的機関が調査してくれる制度があります。


境界には、筆界と所有権界の2種類があると言われ、「筆界」は
法務局に登記されている測量図などで確認できるものです。
分筆登記や合筆登記といった変更する内容を登記しない限り、
資料に変化は現れません。
所有権界とは、土地所有者の権利が及ぶ部分を言います。
売買で購入したり、時効取得したりして、自身の所有する
土地として使用している部分といったイメージです。

例えば、Ａさんが所有する広さが100坪ある地番1-1という筆の土地の内、
Ｂさんが30坪を売買で購入した場合、通常でしたら70坪と30坪に分筆登記し、
地番も地番1-1と1-2に分かれ、それぞれの名義をＡＢで登記することで、
筆界と所有権界は一致するというものです。
しかし、Ｂさんが購入したにも関わらず分筆や所有権の登記をしないでいると、
土地の所有権は売買契約に基づき70と30に分かれているのに、また30坪の部分には
Ｂさんの家が建ち居住したりと使用しているのに、筆界ではＢさんの30坪の土地は
確認できない(Ａさんの地番1-1、100坪の土地があるだけ)といった、相違した状態に
なります。

元々は70と30に分かれていたはずが、長年経ってくると75と25とか、
65と35の割合に土地の使用状況も変わってきたり、片方の所有者も
変わっていたりすることで、互いの土地の認識にズレが生じたりします。
このズレによって、互いに主張する境界位置が異なり、境界が決まらない状況に
なることがケースとしては多いと感じます。


裁判(筆界確定訴訟)で争った場合、その期間は平均で2年と言われていますし、
筆界を主張する為の資料所有者自身が収集しなければなりません。
費用もそれなりに掛かります。
筆界特定では筆界調査委員がそれらの調査を行ってくれ、期間も半年から1年で、
費用も裁判に比べ数千円から数万程度と安価です。
※複雑な案件は長期化することもあります。

所有権界ではなく筆界のみに関しての制度ではありますが、公的な判断を明らかにでき、
裁判をしなくても、解決を図ることができる可能性があります。

所有権界での問題であれば、日本土地家屋調査士会連合会のＡＤＲ境界問題相談センター
で解決を図ったり、または裁判(所有権確認訴訟)といった流れが多いと思いますが、
筆界特定制度での筆界は証拠として活用できます。
そういった先の準備を考えたときにも利用を検討する価値はあるかと思います。


境界立会が不調なままで契約する場合、売買条件として、引渡しまでに
売主側で筆界特定の手続きを行ってもらえるよう交渉してみても良いかと
思います。


気に入った物件の前では、住んだ後のトラブルや不便さ、または
売るとき貸すときの困難な状況まで考えられないことは多々あります。
なかなか冷静にデメリットやリスクを考慮するのは難しいかと思いますが、
rohi様にとってベストな判断と有益かつ安心安全なマイホーム購入の実現に
役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
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