住宅取得資金に関する贈与税について

hanacocciさん はじめまして

税理士の柴田博壽と申します。

ご質問にお答えします。

１）300万円も明らかに贈与資産に該当します。

相続税、贈与税の調査において最も指摘の多い部分です。

なぜなら、「贈与」というのは民法上の「契約」の１つだからです。「オギャー」と

生まれ落ちて法律行為ができる人が果たしてこの世の中にいるでしょうか。

それは否です。親（又は祖父母）が勝手に「この子の将来のため」にと積んだ子

（又は孫）名義の自分の預金に過ぎないのです。少なくとも税務署は、そのよう

に認定します。残念ながら、幼すぎる場合、贈与が成立しないのです。

資金の移動を行なう際、通常の利率による返済計画を建て、「金銭消費貸借

契約書」を取り交わします。そして返済計画に基づいて確実に返済を履行した

場合は、金銭の貸し借りと認定してもらえる場合があります。

その際、公証人役場で「確定日付」をとっておくほうがよいでしょう。

２）各種特例を受けるための書類です。

A 耐震基準適合証明書

中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは非耐火構造で築20年未満

（耐火構造の場合は築25年未満）の建物に限られますが、築20年を超えていて

も「耐震基準適合証明書」を取得すれば、住宅ローン減税が受けられます。

B 直系尊属から受ける住宅資金の贈与の非課税限度額500万円加算の対象

家屋としては、省エネ性又は耐震性を満たす住宅であることが求められています。

この非課税限度額加算の対象家屋であることを証明する書類は、中古住宅であれ

ば次のいずれかの書類です。

○住宅性能証明書

○建設住宅性能評価書。

３）住宅資金の贈与が荒れ贈与税の申告、住宅ローン減税を受けようとする

ときは所得税の確定申告が必要です。

直系尊属から受ける住宅資金の贈与の非課税の特例も平成26年分が最後です。

通常500万円が限度です。しかし、２）のような「優良住宅」に適合していればさらに

500万円上乗せの1,000万円が限度です。今制度は、暦年贈与の基礎控除110

万円や「相続時精算課税制度」との併用が可能となっています。

４）住宅を取得するとき等のイベントの際、親族間で大きな資金の移動があると

贈与と認定されることがあります。

hanacocciさんも職業をもっておられ、収入、所得がおありのようです。

そして貯蓄もあるともことです。

ここで、大事なことは、貯蓄も原資を出した人（出捐者＝ｼｭﾂｴﾝｼｬといいます）

毎に明確にしておく必要があるということです。

例えば、ご主人が出した生活費から、やり繰り上手な奥様が蓄えたお金は、たと

え奥様のご名義となっていようともご主人の資産ということになります。

ですから、この分は、ご主人の不動産購入のために使用したとしても贈与と認定

されないものです。

当初から、生活費は「各応分の負担をする」等の特別な契約でもあれば、別ですが

、hanacocciさんとご主人の収入比率で金融資産等を分けるようなことはありません。

hanacocciさん名義の預金資産中、出捐者がご主人となるものを差し引いた残りが

hanacocciさんのものということになります。

ご参考になれば幸いです。

柴田博壽税理士事務所

e-mail : shibata-hirohisa@tkcnf.or.jp

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