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こちらのサイトの専門家の方々が最も信頼のおける回答をされているという印象を受けましたので、
私のケースに関しても専門家の方のご助言をいぜひ頂ければ幸いです。
新築マンション 4500万（80平米 省エネ住宅等級4なので特例の適用有）
平成26年2月完成引渡
平成25年7月契約（契約時手付金1割支払）残金決済 平成26年1月
母（60歳）が将来相続税が発生するの資産家です。
当初の予定では母の資金で上記マンションを一括購入し、
名義も贈与税の関係から母一人で登記してその住居を長女である私が
贈与税の対象にならない程度の賃料で賃借する形を考えておりました。
しかし私なりに調べた結果、表題の「住宅取得等資金の非課税制度」があることを知り、
以下の形で母の資産価値を圧縮し、相続税対策をできないかと考えております。
7月の契約時には母が手付金全額を支払う。
平成25年中に母から私に1310万円（非課税枠1200万円＋暦年贈与税基礎控除額110万円）の贈与を行い、
翌年の残金決済時に私が贈与を受けた1310万円を支払い、
母が残額2740万円（契約時支払手付分450万円差引）を支払いを行い。
名義に関してはおおよその資金負担分（私3/10 母7/10）にて登記を行う。
平成26年3月にに贈与税の確定申告を行い、平成26年以降は通常通り110万円の枠内で援助を受ける。
というケースになります。
私が専門家の方にお聞きしたい点は以下の3点です。
1 上記の方法で税務上の問題点や将来において考えられる大きいデメリットはあるか？
2 平成25年中は今回の件以外に母より特別援助を受ける予定はありませんが、
住宅資金に充てる金額はあくまで1200万円のみで、贈与税基礎控除額110万円は組み込まず、
想定外の点で税務署の追求を受けた時のため、
ある程度のあそびの金額として基礎控除額を残しておくべきか？
3 1の点で問題がなく私の名義が多少なりとも含まれる形になれば、
賃貸借でも使用貸借でもない当然の権利として私が居住することができ、贈与税も発生しないのか？
補足事項
※母が65歳未満でありそもそも相続時精算課税制度が適用できない上、
相続時精算課税のデメリット（110万円の基礎控除が無くなる）や
購入予定の住宅が省エネ住宅ということで今回の制度の活用を考えております。
以上大変な長文で恐縮ですが、専門家の方のご意見を賜りたいと思います。
cha-moさん （ 神奈川県 / 男性 / 33歳 ）
回答：1件
平 仁
税理士
1
区分所有の場合は、面積×所有率で50平米を超えて下さい
cha-moさん、はじめまして。
ＡＢＣ税理士法人の平と申します。
購入されるマンションが省エネ等住宅に該当する80平米とのことですね。
まず、住宅取得資金の贈与の特例は、平成25年中の場合、省エネ等住宅に該当する場合には1200万円、一般住宅の場合には700万円まで非課税とするという規定ですから、1200万円までの贈与は非課税ですね。
次に、家屋の登記簿上の床面積が50平米以上であることが必要ですが、区分所有の場合には、区分所有権の面積が50平米必要です。
30％の区分所有を予定しているcha-moさんの場合、80平米×30％＝24平米となり、贈与特例の対象になりません。
贈与特例対象とするためには、例えば2/3を取得すると、53.3平米を取得することになるので、対象にはなりますが…
そして、このマンションに平成26年3月15日までに居住していることが条件になりますから、それまでに住民票を移動して、3月17日までに（平成26年3月15日は土曜日のため）確定申告をしてください。
失礼ながら、素人考えで税務署を喜ばすところになるところでした。
お母様が資産家ということであれば、顧問税理士がついていることでしょうから、顧問税理士とご相談することをお勧めします。ただ、資産家の顧問には向かない資産税をよく知らない税理士も多いので、ご注意頂きたいところです。
さて、批判しているだけではご質問された意味がありませんね。
私からの提案です。
まずは、1200万円の贈与特例は使うべきだと思います。
そのうえで、お母様と金銭消費貸借契約を結び、手付金の支払いの時点から、お母様とcha-moさんが支払う形でcha-moさんの区分所有面積50平米をクリアできる資金をお母様から借りて下さい。この時、必ず、お母様の口座からcha-moさんの口座への振込という形で資金移動して下さい。（申告書にもこの契約書のコピーを添付した方が無難です）
また、毎年の暦年贈与は110万円までは基礎控除の範囲内で課税されないとはいえ、111～120万程度の贈与を行い、毎年贈与税の申告を行い、わずかといえども税金を払い続ける方が安全です。税務署の方は還付を嫌がりますから、否認される危険性が極端に減ります。
ちなみに310万円までの贈与は基礎控除110万円を引いた金額の10％の贈与税がかかります。120万円の贈与でわずか1万円で安心が買えるのです。
補足
回答を補足します。
２．について、遊びを入れておく必要はありません。特に、平成25年度は、1200万円の住宅資金特例を受けるために贈与税の申告をするのですから、110万円の贈与を受けたことも申告すればいいわけです。
ただ、暦年贈与を毎年基礎控除以内で申告もしないことは危険すぎます。
贈与の実態は贈与総額の分割払いではないのですか？
そう考えると、例えば、5年間110万円ずつ贈与した場合でも、実態は最初の年に550万円の贈与があって、それを5年間で分割払いしただけなので、最初の年に67万円の贈与税がかかるとともに、その無申告加算税・延滞税がかかってきます。
ですから、少なくとも、毎年110万円の贈与であっても、毎年贈与税の申告をしてください。贈与があったことを認識し、確認していることに対する税務署への意思表示です。
また、例えば毎年120万円ずつ贈与を受け1万円ずつ贈与税を払った場合、１０年できれば120万円の財産を贈与でき、そのための贈与税は10万円です。これを否認するためには、毎年の贈与税が実態に即していない架空のものであることを税務署が証明しなければなりません。還付を嫌がるだけの話ではないのですね。
ただでさえ、きめ細やかな節税対策が必要になる話ですので、メールだけでこれ以上は言いにくいところです。ですから、顧問税理士に相談することをお勧めするわけです。
もし顧問税理士が頼りにならないのでしたら、改めて、非公開のお問い合わせからお問い合わせ下さい。その時にはもっと具体的なお話を聞かせて頂ければと思います。ただ、お見積りさせても頂きますが。
評価・お礼
cha-moさん
2013/06/16 01:28平先生
ありがとうございます。
先生のおっしゃる通り私の勉強不足でした。
持ち分の調整に関しては母と相談の上調整する方向にいたします。
顧問税理士の件ですが、一応祖父の代からの顧問税理士の先生がいらっしゃるのですが、
あまり有効な対策を提案されずず、祖父の代に莫大な相続税を支払ったようなのです。
税理士の先生にも得意分野があるとは聞いておりましたので、
資産税に特化した税理士の先生にも相談することも検討してみます。
大変恐縮ですがもう一件お聞きしたい点がございます。
先生のご回答の中に「手付金の支払いの時点から、お母様とcha-moさんが支払う形でcha-moさんの区分所有面積50平米をクリアできる資金をお母様から借りて下さい。」というお話がありましたが、手付金の支払い時点を過ぎてしまうと適用は難しいのでしょうか？
契約まであまり時間がないもので、今年中の対応を・・・と考えておりましたが、
その点に関しては問題ございますでしょうか？
ご回答お待ちしております。
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