区分所有の場合は、面積×所有率で50平米を超えて下さい - 平 仁 - 専門家プロファイル

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区分所有の場合は、面積×所有率で50平米を超えて下さい

2013/06/10 10:14
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cha-moさん、はじめまして。
ABC税理士法人の平と申します。

購入されるマンションが省エネ等住宅に該当する80平米とのことですね。

まず、住宅取得資金の贈与の特例は、平成25年中の場合、省エネ等住宅に該当する場合には1200万円、一般住宅の場合には700万円まで非課税とするという規定ですから、1200万円までの贈与は非課税ですね。

次に、家屋の登記簿上の床面積が50平米以上であることが必要ですが、区分所有の場合には、区分所有権の面積が50平米必要です。
30%の区分所有を予定しているcha-moさんの場合、80平米×30%=24平米となり、贈与特例の対象になりません。
贈与特例対象とするためには、例えば2/3を取得すると、53.3平米を取得することになるので、対象にはなりますが…

そして、このマンションに平成26年3月15日までに居住していることが条件になりますから、それまでに住民票を移動して、3月17日までに(平成26年3月15日は土曜日のため)確定申告をしてください。

失礼ながら、素人考えで税務署を喜ばすところになるところでした。
お母様が資産家ということであれば、顧問税理士がついていることでしょうから、顧問税理士とご相談することをお勧めします。ただ、資産家の顧問には向かない資産税をよく知らない税理士も多いので、ご注意頂きたいところです。

さて、批判しているだけではご質問された意味がありませんね。
私からの提案です。

まずは、1200万円の贈与特例は使うべきだと思います。
そのうえで、お母様と金銭消費貸借契約を結び、手付金の支払いの時点から、お母様とcha-moさんが支払う形でcha-moさんの区分所有面積50平米をクリアできる資金をお母様から借りて下さい。この時、必ず、お母様の口座からcha-moさんの口座への振込という形で資金移動して下さい。(申告書にもこの契約書のコピーを添付した方が無難です)
また、毎年の暦年贈与は110万円までは基礎控除の範囲内で課税されないとはいえ、111~120万程度の贈与を行い、毎年贈与税の申告を行い、わずかといえども税金を払い続ける方が安全です。税務署の方は還付を嫌がりますから、否認される危険性が極端に減ります。
ちなみに310万円までの贈与は基礎控除110万円を引いた金額の10%の贈与税がかかります。120万円の贈与でわずか1万円で安心が買えるのです。

補足

回答を補足します。
2.について、遊びを入れておく必要はありません。特に、平成25年度は、1200万円の住宅資金特例を受けるために贈与税の申告をするのですから、110万円の贈与を受けたことも申告すればいいわけです。

ただ、暦年贈与を毎年基礎控除以内で申告もしないことは危険すぎます。
贈与の実態は贈与総額の分割払いではないのですか?
そう考えると、例えば、5年間110万円ずつ贈与した場合でも、実態は最初の年に550万円の贈与があって、それを5年間で分割払いしただけなので、最初の年に67万円の贈与税がかかるとともに、その無申告加算税・延滞税がかかってきます。
ですから、少なくとも、毎年110万円の贈与であっても、毎年贈与税の申告をしてください。贈与があったことを認識し、確認していることに対する税務署への意思表示です。

また、例えば毎年120万円ずつ贈与を受け1万円ずつ贈与税を払った場合、10年できれば120万円の財産を贈与でき、そのための贈与税は10万円です。これを否認するためには、毎年の贈与税が実態に即していない架空のものであることを税務署が証明しなければなりません。還付を嫌がるだけの話ではないのですね。

ただでさえ、きめ細やかな節税対策が必要になる話ですので、メールだけでこれ以上は言いにくいところです。ですから、顧問税理士に相談することをお勧めするわけです。
もし顧問税理士が頼りにならないのでしたら、改めて、非公開のお問い合わせからお問い合わせ下さい。その時にはもっと具体的なお話を聞かせて頂ければと思います。ただ、お見積りさせても頂きますが。

契約書
贈与税
贈与
省エネ
住宅

評価・お礼

cha-mo さん

2013/06/16 01:28

平先生

ありがとうございます。
先生のおっしゃる通り私の勉強不足でした。
持ち分の調整に関しては母と相談の上調整する方向にいたします。

顧問税理士の件ですが、一応祖父の代からの顧問税理士の先生がいらっしゃるのですが、
あまり有効な対策を提案されずず、祖父の代に莫大な相続税を支払ったようなのです。
税理士の先生にも得意分野があるとは聞いておりましたので、
資産税に特化した税理士の先生にも相談することも検討してみます。

大変恐縮ですがもう一件お聞きしたい点がございます。
先生のご回答の中に「手付金の支払いの時点から、お母様とcha-moさんが支払う形でcha-moさんの区分所有面積50平米をクリアできる資金をお母様から借りて下さい。」というお話がありましたが、手付金の支払い時点を過ぎてしまうと適用は難しいのでしょうか?
契約まであまり時間がないもので、今年中の対応を・・・と考えておりましたが、
その点に関しては問題ございますでしょうか?

ご回答お待ちしております。

回答専門家

平 仁
平 仁
( 東京都 / 税理士 )
ABC税理士法人 税理士
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この回答の相談

住宅取得等資金の非課税制度と共有名義

マネー 税金 2013/06/10 00:02

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私のケースに関しても専門家の方のご助言をいぜひ頂ければ幸いです。


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cha-moさん (神奈川県/33歳/男性)

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