ライフプランを立て、居住用か、投資不動産かを判定を

不動産投資アドバイザー＆FPの野口です。

defdef様が現在賃借しているマンションの詳細が判りませんが、ご夫婦２人ですと築10年前後で、面積が40～50平米ではないかと推測します。

２番目の居住用のマンション1,700万円程度現状広さのものをまず購入・移転して、家族構成の変動と共により広いマンションへの移住をし、前述のマンションを賃貸不動産としてマンション経営を行う。－－－これが最も良いのではと思います。

それには、defdef様自身のライフプランが欠かせません。

現況の賃貸より購入するマンションは住宅ローンを組むには、金利を安く借りるには自己資金200万円以上、ローン借入1,500万円、金利1％、30年ローンとすると月々ローン支払い4.8万余、管理費等2.5万円と計7.3万円になります。現状の支払い賃料の約半額(56％)です。

これを5年後賃貸の回して、別途居住用マンションを求める。この時求めるマンションは家族構成や人生プランが大きく影響します。家族４人で85平米のマンションとなるとそのときの収入や少なくとも65才までの収支が欠かせません。

賃貸に出すマンションは、築年数にもよりますが幾らで賃貸できるかがポイントです。
ローンも住宅ローンから、投資用ローンに切り換える場合は、現状ではローン金利は2.5％程度になります。月々の支払いは6.0万管理費等を2.5万円としても、計8.5万円がキャシュがマイナスになら無い限度です。

不動産投資は、2～3年で結果を求めるものでなく、5年10年と長期にわたる視点が欠かせません。結果的に稼ぐ資産形成として、妙味もあります。
不動産取得さえ誤らなければ、ローンの繰上返済で早期回収も出来るでしょう。

defdef様の指向する購入と投資に対するリスクは
１，40～50平米のコンパクトマンションは、defdef自身が感じておられるように、自己所有への登竜門となっており、賃貸期間が短く、空室リスクが高い。
２，マンション管理にもよるが、物件評価が下落しやすい。
３，キッチン、バスルーム、洗面室など水回りに対する要求が高い（修繕更新が必至）

マイホームと不動産投資には「出口戦略」をしっかり立てて望んで下さい。