不動産の個人売買における適正価格

住宅・不動産不動産売買 2012/06/24 01:38

私が所有している土地・建物を息子に譲渡する予定です。親子間なので個人売買で行ないたいと思います。また私は息子から利益を得るつもりはないので贈与にならない程度の低い金額で息子に売却したいと思っています。
そこでご相談は、こういう場合の適正価格は何を基準に決めるのが妥当なのでしょうか。
土地は路線価を基準に計算すればいいというのを聞いたことがありますが、それでいいのでしょうか。
建物は不動産鑑定士のような人に評価してもらわないといけないのでしょうか。路線価のような一般的な基準はありますか。例えば、固定資産税の評価額とかを基準にすることはできますか。
なお、建物は築11年の木造スレート葺3階建ての居宅です。
よろしくお願いします。

漢委奴国王さん（東京都 / 男性 / 52歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

不動産の親子間売買

2012/06/25 18:21 詳細リンク

親子間売買は通常は避けるべきかと思います。

理由は以下に述べます。
１．住宅ローンがおりずらいし、おりないケースが多い。

２．税金等の売買費用が掛る。親子間売買でも不動産取得税や登録免許税や印紙税等が掛る。

３．市場での売買と異なりますので、適正価格を出す必要がありますが、その適正価格を出すのに不動産鑑定士等の費用が掛る。

４．適正価格で売買契約をして売買をした場合でも適正価格で無いと税務署に指摘されるリスクがある。（親子間売買と言うのは特殊な売買なので目立ち、必要以上に気を使う事になる一方、完全にリスクを排除するのが難しい。）

以上です。ただ、どうしてもという事であればやる事も当然可能でして、土地に関しては路線価や路線価から導き出す適正価格によって行い、建物は固定資産税の評価額を基に算出されれば宜しいかと思います。

国税庁のページ参照
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

土地に関しては路線価と言う事で通常価格より安く評価出来ますが、建物は恐らく固定資産税評価額（課税標準額ではありません）の方が家屋の時価より高いと思いますので、今の時点では適切では無いと思います。

家屋に関しては固定資産税の評価上の減価が木造の場合には、あと数年ありますのでその後にならないと低くならないかと思います。その為、他の条件を無視すると家屋の減価償却期間が経過してからの方が譲渡の価格を下げれると思います。