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マンションの名義変更・ローン借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/06/17 21:34

夫・義母名義のマンションのことで質問があります。

◎現在はマンションには住んでいないのですが、この度転勤で戻れることになり、マンションに住みたいと思っています。
ところが管理会社より借主がお金を要求していると言われました。
契約には自己使用その他正当な事由があるときは、貸主に対し書面により、6ヵ月以上の予告期間をもって本契約の解除を申し入れることができるとあります。
いわゆる立ち退き料だと思うのですが、払う義務はあるのでしょうか?
(普通型建物賃貸借での契約)

◎その際、それぞれ組んでいるローンを夫1本に借り換えることは可能でしょうか?
さらには名義も夫100%に変更したいと考えています。
これは生前贈与になるのでしょうか?
借り換え、名義変更をした場合の費用はどれくらいでしょうか?

夫70%、義母30%の割合でマンションを所有。
ローンは夫2000万(残り29年)、義母1500万(残り19年)で組んでいます。
義母はこの案に賛成。一緒には住みません。
年齢55歳で仕事もしています。


宜しくお願いします。

riri1787さん ( 東京都 / 女性 / 29歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

名義変更は、ローンも引き継げば実質無税です。

2012/06/18 12:06 詳細リンク
(5.0)

不動産アドバイザーの野口です。

riri1787様の質問は。2つ有ります。

1,賃貸マンションの契約を解約して、借り主に明け渡しを求める件
riri1787様が、賃貸している契約は、定期貸家でなく、普通賃貸契約で6ヶ月後の予告して貸し主が正当理由で有れば解除出来る契約ですが、借り主は立ち退きに際して金銭を要求しているのは契約事項にはない事ですから、拒否できます。

しかし、入居者がこれを不服で立ち退かない場合は、法的に強制退去にいたるには相当の時間と費用が掛かります。現実の解決策は、話し合いで、「引っ越し料負担」や「数ヶ月分の賃料を免除」する等が取られるのが一般的です。こちらの方をご選択され、業者に協力をもてられる事を薦めます。

2,義母の、持分(30%)を、夫に名義変更する場合。
義母は、持分のマンションの相続評価額と義母のローンの残高に差が無いか、ローン額が多い場合はは無税です。贈与税の基礎控除110万円以上有ると贈与税の恐れがあります。金額が多ければ相続時精算課税を選択されるのも方法です。
ローンがある場合は、「負担付贈与」として、ローン残高分が減額されます。
名義変更は、登記料費用等で10万円程度=課税評価額により異なります。ローンの名義変更費用は、ローン会社により異なります。

贈与
退去
賃貸契約

評価・お礼

riri1787さん

2013/03/13 16:08

大変遅くなりましたがご回答ありがとうございます!

借主との交渉は管理会社を介してもらい、お互いが納得のいく金額の支払いをすることで話がまとまりました。

ローン&名義変更についてはまだ検討中です。
参考にさせていただきます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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