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住宅ローン借り換えに伴う贈与税

マネー 税金 2012/05/02 17:26

2002年に、夫と私の連帯債務・持分2分の1で、住宅ローンの借入をしたのですが、10年固定金利のため、今年7月から金利が変わってしまい、同銀行で金利方式を切替したとしても、0.2%ほど上がってしまいます。
そこで借換も検討中なのですが、私が現在専業主婦のため、夫のみ借入となると、贈与税・登記手数料がかかると思われます。
借入額が夫1350万・私1300万、残高が夫742万・私828万、土地が112.4平方メートル、家屋床面積が89.84平方メートルなのですが、かかる贈与税がどのくらいのものか、教えていただけないでしょうか?
もし、登記手数料も分かれば教えてください。
また、贈与税がかからない方法があれば教えて下さい。

はるきさつきさん ( 埼玉県 / 男性 / 41歳 )

回答:1件

贈与税の計算方法(譲渡という選択肢もあります)

2012/05/11 13:57 詳細リンク
(4.0)

はるきさつきさん、こんにちは

ABC税理士法人の平と申します。
よろしくお願い致します。

さて、ご質問に記載されている内容だけでは、
申し訳ありませんが、贈与税を計算することができません。

贈与税を計算するためには、贈与する財産の時価を計算する必要があるからです。

そのためには、国税庁HPから贈与される土地に面した道路の「路線価」を、
市町村から送付された固定資産税納付通知書に記載された建物の固定資産税評価額を、
調べて頂きたいのです。

1つの道路にのみ面している土地であれば、

(路線価×土地面積(112.4平米)+固定資産税評価額)÷2

が贈与される土地建物の時価になるものと考えられます。
(道路に面した間口や奥行き、土地の形状により減額があります)

また、奥様の残債もだんな様に贈与するわけですから、

土地建物の時価-残債(828万円)

が贈与財産の評価額になります。

この贈与財産の評価額から基礎控除の110万円を引いた金額を
以下の速算表に当てはめて贈与税額を計算します。

基礎控除後の課税価格 税率
200万円以下 10%
200万円超~300万円以下 15%-10万円
300万円超~400万円以下 20%-25万円
400万円超~600万円以下 30%-65万円
600万円超~1000万円以下 40%-125万円
1000万円超 50%-225万円

また、結婚されてから20年経過した後であれば、
配偶者間で居住用財産を贈与した場合には
贈与財産の評価額から2000万円が控除されます。

ご年齢的には対象になっていないかもしれませんが。

また、贈与税がかからない方法はないか、とのご質問でございますが、
売買されれば譲渡所得の対象となり、贈与税は関係なくなります。

ただ、この場合にご注意頂きたいのは、
必ず正式な契約書を取り交わして頂きたいこと、
売買価格の支払いは必ず通帳を通して行うこと
(だんな様の通帳から奥様の通帳に支払うこと)
売買価格は適正な時価で行うこと、
の3点ございます。

この場合、だんな様は自分の分の借換代金に購入代金を合わせて借りて頂き、
奥様はだんな様への売却代金で残債を精算することになります。
そして、奥様は売却代金が赤字でも黒字でも必ず確定申告してください。
不動産取得税は贈与でも譲渡でも生じますから、
追加的な税金は赤字ならなくなります。

贈与税
財産
不動産
配偶者
固定資産税

評価・お礼

はるきさつきさん

2012/05/12 00:45

お忙しいところ、貴重なご回答をいただき、本当にありがとうございます。
路線価は78,000円、建物の固定資産税評価額は2,270,000円です。
計算すると、贈与財産の評価額がマイナスになってしまうのですが、
土地建物の時価-残債(828万円)
は、+の間違えでしょうか?
もしできましたら、再度ご回答いただければと思います。

平 仁

2012/05/16 11:33

はるきさつきさん

返答が遅くなり、申し訳ありません。

ご指摘の通り、残債の方が大きいので、贈与財産の評価額がマイナスになります。

したがって、はるきさつきさんのケースでは贈与税がかかりませんので、
当初のご相談どおり、贈与された方がいいのではないか、と思います。

ただ、贈与の事実が発生致しますので、
来春の確定申告の時期に、贈与税の申告を忘れずに行って頂きたいですね。

申告を忘れても税額はゼロですから問題は生じにくいですが、
税務署から「お尋ね」文書が送られてくることになります。
後でビックリするより、申告をされたほうがベターだと思いますよ。

回答専門家

平 仁
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