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贈与税について

マネー 税金 2014/11/29 00:12

平成18年6月に新築(建て替え)し、住宅金融公庫で2430万、父親の持分は4分の1、息子(私)は4分の3で父親、私共に連帯債務者、35年返済で借りてます。支払方法は、父親が水道光熱費、固定資産税を払ってもらい、私が実質的にローンを毎月、支払ってます。今月分を払うと残20671751円となります。今月中に借換えをしようと考えており、銀行に借換相談に行った所、既に父親は定年し、収入10万くらいのアルバイト的な状態ならば、私の単独名義にし(むしろ単独にしないと借換えできません)、登記費用など諸経費含めた2100万の15年固定で考えてますが、銀行からは、名義を私し一本にしないと借換えできないし、持分を一本(私名義)にする必要があるが、負担付贈与になるから贈与税が掛からないか、かかっても10万くらいと言われました。実際、贈与税はかかりますか?
また、借り換え後、税務署に行くべきですか?

momokopugさん ( 静岡県 / 男性 / 36歳 )

回答:1件

負担付贈与の価額は、負担額を控除すると贈与税はありません。

2014/11/29 23:21 詳細リンク
(4.0)

momokopugさん はじめまして

税理士の柴田博壽と申します。

ご質問にお答えします。

一般的に住宅は、土地と建物から構成されていると思います。

ご質問の内容からは、住居(建物)のみの取得とそのローンと窺えます。

したがって、ここでは、対象の物件は、建物のみであった前提でお答えします。

(1)住宅取得ローンを今回のmomokopugさんが負担した件

まず、現在の残債から、金利は3%前後で年間の元利返済金の合計額は112万円

位と推認されます。そうしますとお父様の要弁済額は約28万円となります。

一方、お父様が住宅ローンの弁済に代えて水道光熱費、固定資産税を払っていた

訳ですが、momokopugさんの地区を考慮するとこの金額は年額で約20万円程度

と推認されます。

よって、この差額については、贈与税課税上の問題はないでしょう。

(2)お父様の残債を引き継ぎ、建物につきお父様の持分を移転登記する件

まず、建物の評価については、相続税の評価においては、固定資産税評価額を

採用することになります。

毎年、5月に通知される「固定資産税通知書」に固定資産評価額が評価額が記載

された金額で確認できます。

相続税基本通達による「負担付贈与の課税価格」は、負担がないものとした場合

における当該贈与財産の価額から当該負担額を控除した価額によるとしています。

仮に建物の固定資産税評価額が500万円とします。お父様の持分は125万円です。

一方、現時点の住宅ローンの残債が約2,067万円で、お父様の持分は約516万円

となります。

上記基本通達による「負担付贈与の課税価額」は次の計算式によります。

「当該贈与財産の価額」 - 「当該負担額」 =

125万円 - 516万円 = △391万円

結果、贈与税の課税対象となる金額はないことになります。

ご参考になれば幸いです。


柴田博壽税理士事務所


e-mail : shibata-hirohisa@tkcnf.or.jp


http://shibata-zeirishi.tkcnf.com/pc/

固定資産税評価額
贈与税
相続税
住宅ローン

評価・お礼

momokopugさん

2014/11/30 01:55

ご回答頂き有難うございます。
結果、贈与税かかる、かからないにかぎらず、借り換えしたら、必ず税務署に行くべきですか?

柴田 博壽

2014/11/30 10:17

momokopugさん コメントありがとうございました。

税理士の柴田です。
お役に立てたでしょうか?

さて、再度いただいたご質問についてです。
まず、現代のわが国は申告納税制度を採用しています。
言わば、税金は自己の責任で計算を行い、自分で申告をすることが建前です。
贈与税に関しては、基本的に贈与を受けた金額が基礎控除以下であれば申告
の必要はありません。
借り換えを行なったことで税務署にいくことはありません。

但し、課税価額がない場合でも申告の必要があるのは、次の2つのケースです。
(1)住宅取得資金の贈与を受けた場合(最大1,000万円まで非課税)
(2)相続時精算課税の適用を受けようとする場合(最大2,500万円まで非課税)

今回は、momokopugさんが、お父様から家屋の持分(4分の1)につき、負担付
贈与を受けようとするものです。このとき、もし贈与税の課税価額がなければ、
申告の必要はありません。

しかし、所有権移転登記において「贈与」を登記の原因とした場合、税務署では、
登記内容から「負担すべき債務の金額」までは分かりませんので、贈与を受けた
財産の価額の大きさによっては、受贈者に質問をすることも十分あり得ます。

「贈与を受けた財産」、「負担すべき債務の金額」を明らかにし、そのうえ、ご案内
のような「負担付贈与契約書」を備え付けていれば問題はないでしょう。

ご参考になれば幸いです。


柴田博壽税理士事務所

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