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基本的な方針ミス

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/20 11:56

40代半ばサラリーマンの男です。

昨年、年金対策で投資をしようと考え、ワンルームマンションを購入しました。
場所は東京都心部、表面利回り7%の物件、約1600万円を1年間で4戸です。
35年ローン、変動2.4%の金利でTOTAL6300万円 融資してもらいました。
購入のあと、1棟ものを手に入れようと勉強してきましたが、勉強していくと
自分の考えが間違っていることが気がつきました。
震災がにより、賃借人の入れ替えが3回おき、新規に契約者がみつめるために
結局2000円/月の賃料を下げて見つけることはできました。
購入したマンションの場所がよいために、それで収まったのかもしれませんが、
今後の賃料と金利との兼ね合いで予定より繰り上げ返済が遅くなり、
結果 残債以上に物件価格で売れる年月が長くなってしまいます。
あと7,8年はプラスの収支で増えていきますが、そのあとはあっという間に
減っていきます。
20年程度までに2つは売却までは、持ち金の追加投入なく、
回せる見込みでしたが、減価償却も税金も読めていなかったという情けなさです。
4戸とも追加投入が発生、悪く見るとどれも300万円、
計1200万円投入して、それでキャッシュフローがTOTAL赤字にならない程度であり、
かつ売却価格に出資額TOTALにプラスになるかならないかという状態です。

今の状態で追加資金投入をしつつ、売却価格の様子を待つのは
あまりにも心配であり、いまであればMAX400万円の追加投入で売却、返済可能な場合、
全戸売却すべきでしょうか。それとも一つ、2つは残し追加融資と
+1棟ものへの挑戦をして踏ん張るべきでしょうか?
ちなみに予測ですが10年後のときの売価とローン残債の差は
各戸200万ぐらいだと思います

私としては、不勉強な以上、一度全売却をして、勉強しなおすか、やめたほうがよいのかと思い詰めています。

以上のようなダメな状態ですが、何卒コメントをいただきたくお願いいたします。

補足

2012/02/20 11:56

まったくの初心者ミスであり、そのような者に対して批判されてもしかたありませんが、今の状況で、どのような考え方あるのかご指南いただきたくお願いいたします。

m aさん ( 東京都 / 男性 / 46歳 )

回答:1件

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

- good

C/FとP/Lと今後のリスクから、専門家とのご相談をおすすめします

2012/02/20 17:06 詳細リンク
(4.0)

m a 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

結論から述べます。

ここまで試算してフローで黒字化しないのであれば、売却をご検討されては如何でしょう。
幸い立地が都心で利便性に優れた物件のご様子、手じまいは早めが宜しいかと考えます。

フローで黒字でも、減価償却と税金等で損益は赤字になろうかと思います。
元々購入資金の殆どを借入金に賄っており、変動金利型ローンですから、金利上昇も考慮しなければなりません。、
また、将来残債以上での売却見込みを立てていらっしゃいますが、売却価格は不確実でリスクが大きいのではないでしょうか。

空室率の悪化、設備費の上昇、賃料の低下等でより損益が悪化することもあります。

小生、資格はファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引主任者であるとともに、一棟を賃貸しています。宜しければ、実務の観点でご相談を承ります。
金融商品等の販売仲介はしない、アドバイスの専門家です。

黒字
設備
物件
賃貸

評価・お礼

m aさん

2012/02/21 14:52

吉野様 さっそく、コメントいただき、大変ありがとうございます。早期売却する前提で、本年中にするか、5年~8年程度まで待つかの検討をします。6年程度だと、それまでに+で溜まったフロー分と残債分で一番持ち出しが少なく、かつ、売られている物件でもそこそこ競争力のある価格で売りに出せそうです。現市場を調べると、今後6年程度までは、震災他経済大ショックがなければ、賃料も安定していそうです。いつ売却しても減価償却分が大きく、譲渡税がかからないのは情けないことですが助かります。この読みの精度を上げたいと思うので、購入側売り側、それぞれの顔で販売会社をあたり情報をとろうかと思います。以上、お願いいたします。 m a

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
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オフィスマイエフ・ピー 代表
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