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吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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C/FとP/Lと今後のリスクから、専門家とのご相談をおすすめします

2012/02/20 17:06
(
4.0
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m a 様

初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

結論から述べます。

ここまで試算してフローで黒字化しないのであれば、売却をご検討されては如何でしょう。
幸い立地が都心で利便性に優れた物件のご様子、手じまいは早めが宜しいかと考えます。

フローで黒字でも、減価償却と税金等で損益は赤字になろうかと思います。
元々購入資金の殆どを借入金に賄っており、変動金利型ローンですから、金利上昇も考慮しなければなりません。、
また、将来残債以上での売却見込みを立てていらっしゃいますが、売却価格は不確実でリスクが大きいのではないでしょうか。

空室率の悪化、設備費の上昇、賃料の低下等でより損益が悪化することもあります。

小生、資格はファイナンシャル・プランナー、宅地建物取引主任者であるとともに、一棟を賃貸しています。宜しければ、実務の観点でご相談を承ります。
金融商品等の販売仲介はしない、アドバイスの専門家です。

黒字
設備
物件
賃貸

評価・お礼

m a さん

2012/02/21 14:52

吉野様 さっそく、コメントいただき、大変ありがとうございます。早期売却する前提で、本年中にするか、5年~8年程度まで待つかの検討をします。6年程度だと、それまでに+で溜まったフロー分と残債分で一番持ち出しが少なく、かつ、売られている物件でもそこそこ競争力のある価格で売りに出せそうです。現市場を調べると、今後6年程度までは、震災他経済大ショックがなければ、賃料も安定していそうです。いつ売却しても減価償却分が大きく、譲渡税がかからないのは情けないことですが助かります。この読みの精度を上げたいと思うので、購入側売り側、それぞれの顔で販売会社をあたり情報をとろうかと思います。以上、お願いいたします。  m a

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
オフィスマイエフ・ピー 代表
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この回答の相談

基本的な方針ミス

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/20 11:56

40代半ばサラリーマンの男です。

昨年、年金対策で投資をしようと考え、ワンルームマンションを購入しました。
場所は東京都心部、表面利回り7%の物件、約1600万円を1年間で4戸です。
35年ローン、変動2.4%の… [続きを読む]

m aさん (東京都/46歳/男性)

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