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対象:不動産売買

マンション売却後の確定申告について

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/18 18:25

平成22年1月に購入したマンション(売買価格が1,600万円で、諸経費込みですと約1,700万円)を平成24年の今年売却することにしました。
不動産仲介のもと1,500万円で売却(仲介手数料差し引くと手元には1,450万円程度です)することが決まり、今は相手の住宅ローンの本審査の結果待ちです。
今回、手続き関係で不動産屋さんの担当者の所に行ったら、確定申告は売却が購入時より低くても必ず必要ですと言われました。(必ず税務署から書類が届くので、来年のこの時期に手続きしてくださいとのことでした。)
利益が生じた場合は必要だと思っていましたが、このケースですと、本当に確定申告が必要かどうかご教授願えればと思います。

なお、購入時は現金で一括で購入しており、その後、何か税務署等から書類が来たこともありませんし、確定申告等もしていません。(そういう認識がなかったです。)
また、確定申告とかやったことないですし、できたらやりたくないですし、その場合、職場で手続きしてくれている、年末調整との兼ね合いも出てくるのではと心配しています。

なにとぞ、回答のほどよろしくお願いいたします。

補足

2012/02/18 18:25

賃貸ではなく、購入後居住していましたが、昨年10月に子供の学区の都合で賃貸住宅に引っ越ししました。
それ以降は空き部屋状態でした。

としいえさん ( 茨城県 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

確定申告されたほうが良いでしょう。

2012/02/18 22:13 詳細リンク
(4.0)

FP、不動産投資アドバイザーをしている野口です。

としいえ様が購入したマンションを賃貸等に出していた場合は、マンションは購入から、売却まで約3年余と短いのですが、税務上は21年度、22年度、23年度、24年度と暦年計算で4年に亘ります。


個人の不動産事業による「不動産所得」が計上されるはずです。購入初年度に初期費用約100万円をお支払いになり、初期費用の内容によりますが、経費計上が可能な部分があるでしょう。場合によっては、不動産所得がマイナスになる場合があります。この場合は、としいえ様が他の所得「給与所得」などがあれば、既に職場で天引きされた税金が還付(戻ってくる)事になります。

職場(会社員?)が副業的に行っている所得はやってくれませんから、自分で行う必要が有ります。
逆に、不動産所得がプラスの場合は、確定申告し税金を納める必要が有ります。これを怠ると国民の3大義務の納税義務を果たさず、「脱税」として扱われ無申告加算税などが課せられます。
但し、不動産業者が言うように、初年度に確定申告していなければ、税務署からは用紙は届きません。税務署で用紙を貰ってくることです。(不動産業者が通知していれば別ですが)

個人の確定申告の期限は、1月1日~12月31日分を翌年の3月15日までです。

但し、税務の期限は7年間の猶予があります。今から平成21年度、平成22年度、平成23年度分を申告されるようお勧めします。
今年、としいえ様は、購入額より、売却額が低く、いわゆる譲渡損失が発生しますから、税金は発生しません。

以上は、飽くまで賃貸などをなさった事を想定して述べたものです。

賃貸などで無く、自己所有し居住していた場合は、全く変わってきます。本年売却する場合は、「居住用住宅の譲渡損失」が発生しますから、約250万円、更に、住宅を買い替えた場合は、給与などで支払った税金が還付されます。面倒で申告しなければ当然還付されません(罰則はありません)。夫々要件(短期・長期など)多くありますから、専門的なことは税理士にまかれたほうが良いでしょう。

初めての方は、専門的な部分も有り会社などが関係する税理士に御相談されることをお勧めいたします。

補足

自己の居住用でしたら、上記の後半部分です。きめ細かく要件があります。どれに該当するのかこちらの、国税庁のページをご参照ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

不動産投資
マンション
確定申告

評価・お礼

としいえさん

2012/03/10 12:31

回答ありがとうございます。
どちらにしろ、来年の話となりそうなので、ゆっくり考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

2 good

不動産売却後の確定申告につきまして

2012/02/19 00:30 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

税金に関しましては、あいにく確定的な事が申し上げられませんので、参考として回答させていただければと存じます。

以下の記述は、居住用を前提とした自宅売却(譲渡所得)の場合です。

【譲渡損失時における不動産売却の確定申告】

通常、確定申告は、所得が生じ、納税義務がある方に関しては、必ず行う必要がございます。また、譲渡損失が生じていても、譲渡損失の損益通算などの特例を受ける場合も、同様に行う必要がございます。

しかしながら、明らかな譲渡損失が生じ、また、譲渡損失の損益通算などの特例を使わない場合におきましては、確定申告は行う必要がないのが原則でございます。

税務署のほうでも、所有権移転に関する情報を逐一把握していますので、当該情報から納税義務が発生するかどうかを判断しているのが現状ではないかと考えられます。

【注意事項】

ただし、すべての情報(購入金額や売却金額など)を税務署が把握しているわけではございません。

不動産売却後に、税務署から書類(譲渡所得の内訳書など)が送られてきた場合や、税務署より売却に関する照会があった場合などには、適正に対処する必要があるかと存じます。

この点、税務署からの書類でございますが、必ずしも100%送られてくるとは言えないものと考えられます。(※私の知り合いは、あいにくですが、送られてきてはおりません。)

私の専門は、任意売却という住宅ローンを滞納した方々の不動産売却がメインなのでありますが、当然のことながら、皆様方、住宅ローンが返せませんので、譲渡損失が必然的に発生しております。

その一方で、ご相談者様(売主様)から、確定申告の書類でご質問を受けたことはそんなに多くはございません。

断定的なことは申し上げられませんが、税務署の方では、不動産の状況や不動産の所有状況等に応じて、書類を送っているのではないかと推測されます。

もちろん、ご質問者様に対しては、今後もしかすると、税務署のほうで、書類を送る可能性も否定できませんので、その点はあらかじめご了承ください。

補足

【確定申告につきまして】

確定申告と言いますと、通常、難しそうに捉えられます。ご質問者様同様、かつての私も確定申告は難しいと思っておりました。

…しかしながら、いざ確定申告をおこなってみると、実は思っていたほど難しくはなく、意外にも簡単な手続きではございました。(白色申告の時は、数字をいれて計算していくだけでしたので、1時間かかりませんでした。)

今にして思うと、税金が戻ってくるにもかかわらず、面倒くさいという理由から、サラリーマン時代に、確定申告してこなかったことを大変悔やんではおります。

年末調整の件を踏まえますと、いろいろと煩雑そうに思えますが、年末調整をしても、確定申告はできますので、これに関するご心配は不要かと存じます。

これから先、増税がなされる可能性が高いことを踏まえ、また、今後お子様に対する支出の捻出を考えますと、確定申告を機に、節税に関する知識を習得するのは、大変僭越ながらも、とても良い機会ではないかとも思っています。(サラリーマンでは、節税の挑戦は難しいかもしれませんけども…。)

…ちなみにですが、私の場合、確定申告(事業所得)を行って以降は、領収書が税金のクーポン券に見えるようになりました。

【補足・総括】

ご質問者様の売却状況からしますと、恐らくは、譲渡損失が発生しているかと思われますが、建物に関しては、減価償却費を考慮する必要がございますので、確実に譲渡損失が発生しているとは申し上げられません。

書類が送られてくることに対して怯える不安を持つのであれば、当該不安を解消されるためにも、お手数ですが、マンション売却後に、一度お時間を作られて、税務署にて、確実な金額や手続きを確認されるのが良いかと存じます。(※税務署であれば、お金がかかりませんので…。一応、3月の繁忙期を避けていただければと存じます。5月以降であれば、かなり余裕があるはずです。)

(私が知る限りにおいては、)税務署の担当者は、優しい方が多いですので、ご安心いただければと存じます。当然、税務当局ですので、明確な手続きが判明します。

参考になりましたでしょうか?無事、ローンの審査が通って、売却ができると良いですね。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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http://fireworkers.jp/
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評価・お礼

としいえさん

2012/03/10 12:31

回答ありがとうございます。
どちらにしろ、来年の話となりそうなので、ゆっくり考えたいと思います。
ありがとうございました。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/03/10 16:33

ご評価いただき、ありがとうございました。
時間はありますので、あせらずじっくりとお考えいただければと思います。
こちらこそ、ありがとうございました。

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