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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
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表題の件について質問させて頂きます。
この8月に注文住宅という形で契約を結ぶ運びとなっています。
順序として、8月に土地を契約する為「土地のローン」を開始し、12月には建物のローンの契約をする予定です。
ローン金額としては最終的に合計で2700万程度となりそうですが、建物の進捗により100万前後は変化してくるものと思われます。先日あるいくつかの地方銀行から説明を受け、土地・建物とも同じ銀行で変動金利型で契約をしようと考えています。この場合、土地と建物のローン金額の配分はどのようにするのが良いでしょうか？個人的には土地分として8月に2000万、建物分として12月に700万（予定）と考えていますが如何でしょうか？半分ずつぐらいにしたほうが良いのでしょうか？
又、その銀行の担当者の方から10年間は住宅ローン控除があり、利息分よりも戻りが大きいので、繰上げ返済は住宅ローン控除終了後に纏めて払った方が得です、と言われました。一般的には「繰上げ返済は利息の高い早めの方が効果が高い」と言われていますが、どのように考えたら宜しいのでしょうか？以上、アドバイスを宜しくお願い致します。
補足
2011/06/21 16:08購入内容：土地･･･2300万（確定）、建物･･･2700万（見積り）、諸経費･･･200万(見積り） 自己資金2500万です。土地のローン返済契約が先になり銀行へは6/25頃の返答予定です。変動金利は6/25返答で銀行様都合で明確に出来ないのですが1%未満が確約されています。
booska3gouさん （ 愛知県 / 男性 / 48歳 ）
回答：2件
専門家不動産管理
不動産を相続していながら契約関係がはっきりしない状態で危険性が高いと言えます。
不動産の使用者がその内部（電球交換等）の管理をしますが、それ以外の部分に関しては所有者が管理すべきでして、また様々な責任が及ぶ可能性があります。（所有者責任と言います。）
例えば以前目にしたのは建物の屋根部分がスライドして落ちて通行人に怪我を負わした等のケースです。（所有者が損害賠償する事になりました。）
はなぽん様は物件を物理的にも法的にも放置されていた訳ですが、責任や費用負担だけは自分に回ってくる可能性があるという状態です。
ただ、若干不明でしたのが土地建物両方を相続したのか土地のみを相続したのかです。もし、土地のみの相続であれば建物は他の人の所有となりますのでリスクは減少しますが…
一方地代を親戚に払っていると言っているが実は払っていない場合等が厄介です。家賃を払わず住み続ける事によって取得時効となってしまう可能性もある様に思われるからです。
いずれにしても不動産や不動産に関係する法務に詳しい人に間に入ってもらって処理しないと思わぬ問題を背負い込む可能性があります。
評価・お礼
booska3gouさん
2011/06/23 11:42恐れ入りますが、他者様のご質問に対するご返答と思われますので、修正をお願い致します。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
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宮嵜 勝己
ファイナンシャルプランナー
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住宅ローンの繰上げ返済
booska3gouさん
はじめまして。
株式会社FP-Japanの宮嵜です。
繰り上げ返済について回答いたします。
ローン控除があるから繰り上げ返済をしなくてもいい、との意見もあるようですが、借入予定のローンが変動型であればそうともいえません。
変動金利は6ヶ月ごとに適用金利が見直される仕組みとなっておりますので、どこかのタイミングで１％を上回ることがあれば、繰り上げ返済したほうがよかった、ということになってしまいます。
常に金利をウオッチして、金利が上がるタイミングで繰り上げ返済ができるのであれば問題ないかもしれません。
万が一資金を別の用途に使ってしまって、いざという時に返済ができないと、その後の金利もずーっとかぶることになります。資金管理が重要となるかと思います。
住宅ローン控除もさることながら、手持ち金を住宅ローンの金利以上で運用できれば、実質金利ゼロとなります。こちらも参考までに。
以上、参考になりましたでしょうか？
住宅建設、楽しみですね。ご多幸をお祈り申し上げます。
株式会社FP-Japan
宮嵜 勝己
評価・お礼
booska3gouさん
2011/06/23 11:52ありがとうございました。金利面については常にウォッチする事が変動金利の選択条件となる事が今まで以上に良くわかりました。そこで質問文章内でお伺いした、「2700万」の割り振りはどのように考えたら良いでしょうか？2000万+残のように一方の比率を高めた方が良いのか、ほぼ均等で考えた方が良いのか、この点についてそれぞれのメリットデメリットを宜しくお願い致します。尚、金利は0.775％となっております。
宮嵜 勝己
2011/06/28 18:34高い評価をいただきありがとうございます。
また、お返事が遅くなりすみませんでした。
さて。
分割ローン実行（土地と建物でローン実行日が別々のこと）の場合、土地と建物のローンの金利が変わってしまう場合があります。
これは住宅ローンのルールで「実行時の金利を適用する」とあるためです。
もしも12月の建物実行時に金利が上がる、と思えばなるべく土地実行で多めに借りたほうがお得となります。逆に下がると思うのなら建物で多めに。
変わらない、と思うのであればどちらに配分しても金利面はかわらない、ということになります。
また、ローン実行後は「団体信用生命保険」が自動に付帯されるので、土地分で多く借りた方が無料の保障がより多くつくのでお得ですし、建築中に万が一があった場合のことを想定するとより安心かもしれません。
以上、参考になれば幸いです。
（現在のポイント：4pt）
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