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売却か賃貸か悩んでいます

住宅・不動産 不動産売買 2011/06/21 02:35

はじめまして 不動産にまったく知識がなく 教えていただきたく 記載しております。ただいま 賃貸か分譲かで悩んでおります。主人の転勤に伴い 現在借り上げ社宅に住んでおります。持ち家は空き家です。地震の影響があってか 賃貸にだしている物件は未だ借りてつかずです。 この先いつまで続くのか。。。と売買の方も並行することにいたしました。が 4190万の物件 築7年 が4,000万で購入するとのお話が 残債はなく 現金+で残るわけですが とても 思い入れのある物件だけに 躊躇しております。今のところ いつ戻れるかは わかりません。子供は3人 学校の関係で最低10年は戻れないかもしれません。このさき月15万円で賃貸に出すほうがよいのか 潔く 今売りに したほうがよいのか ご指導ください

mosori24さん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

37 good

売却するか賃貸に出すかの判断基準

2011/06/21 10:10 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

思い入れのある不動産の売却等に関しては、
とても感情的な事柄で、判断に悩むことが多いと思います。

今回、住宅ローンの残債がないとのことなので、
それほどあせらずにじっくりと検討をすれば良いと思います。


経済的な観点においては、ある期間を定めて、
金銭的に損か得かを判断していきます。

仮に今後10年間を仮定します。
10年後には、築17年となり、しかも賃貸に出すことを考えると
かなり建物が傷んでいる可能性が高いと思われます。
したがって、10年後の売却価格は、土地の価格程度と
想定しておくと安全です。

あくまでも予想になりますが、10年後の土地の価格については、
そのエリアの人口次第だと思われます。
人口が増加・横ばいのエリアであれば、現在の土地相場と
10年後の土地相場はそれほど大きく変化していないと思われます。
その場合は、現在流通している土地の坪単価等を参考にして
売却価格を想定します。
逆に人口が減少していくエリアの場合は、現在の土地相場よりも
下がっている可能性が高いので、人口の減少度合いに応じた減価
を考慮します。

現時点で売却した場合の不動産価格から10年後の売却価格の概算を
差し引いた金額(建物の減価分)と10年間の賃料収入等を考慮して
損か得かを判断します。

物件の詳細が分からないので、
月15万円の家賃が適正な賃料だと仮定します。
10年間の空室率、家賃の下落、税金、補修費等々を考慮して
平均家賃を月12万円と想定すると、
10年間の賃料収入等の合計は、
12万円×12か月×10年=1440万円となります。

仮に、10年後の土地価格が3000万円と想定できるのであれば、
現時点で4000万円で売却するよりは、10年間賃貸に出した方が
(3000万円+1440万円)- (4000万円)= 440万円
の得となります(インフレ・デフレは考慮せず)。

逆に現在4000万円の価格のうち、
土地部分が2000万円と想定できるのであれば、
(2000万円+1440万円)- (4000万円)= -560万円
となり、賃貸に10年間出すよりは、
現時点で4000万円で売却した方が得になります。

上記の数値はすべて仮定のものです。

経済的な指標としては、このような考え方で
損得を判断してみてはいかがでしょうか?

少しでもお役に立てれば幸いです。

売却
不動産価格
土地価格
期間
賃貸

評価・お礼

mosori24さん

2011/06/21 11:18

ご回答ありがとうございます。補足させていただきますと駅徒歩7分。
分譲マンション 賃貸査定は 当初20万前後とのことでした。早く借り手がついてほしい
ために 15万で賃貸にだしております。
ご指導宜しくお願いいたします

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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賃貸経営には時間と手間が必要です

2011/06/21 13:32 詳細リンク

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

mosori24様のご質問についてですが、

思い入れがあるお家だけに判断の難しいところですね。

現在、賃貸募集中との事ですが、募集開始後
すでにある程度、時間が経過しているようですので、
今後も、なかなか入居が決まらない可能性大です。

通常、賃貸であっても募集開始後1~2ヶ月あれば、
ある程度、見学希望者の動向を把握することが可能です。

できれば、一度入居募集を依頼している不動産会社に
どれくらいの数の内覧があったか確認することをお勧めいたします。

もしも、相当少ないようであれば・・・

今後、ずっと空き家になる可能性が大きくなると考えられます。
また、もし今回入居が決まったとしても退去後、さらに次の
募集に際して、苦労される可能性が大きくなることも考えられます。

退去した後、思った以上に修繕費用が必要なケースがあったり、
家賃の滞納について、常に心配事が耐えない状況にも・・・

ほんと賃貸経営は考えている以上に時間と手間が必要です。

ご主人様が積極的に動かれる方であれば良いのですが、
不動産会社任せになるようであれば、賃貸経営はあまりお勧めいたしません。

売却・賃貸いづれにしても、金銭面では最終的にほとんど差がでないかもしれませんが、
心配事や手間暇を考えたときどちらが精神的に楽なのかも判断する上で大切です。

少しでも参考になりましたら幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

不動産会社
売買
売却
中古マンション

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