不動産の調査について

2010/10/09 17:38

ちょうすけ　さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

「業法上の調査を適正に行ったと言えるか？」については、適正な調査とは考えづらいものと思います。

宅建業法に具体的な調査方法の定めはありませんが、同法31条では業務処理の原則として、「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない」としています。

また、民法644条では「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」とあります。
宅建業者の行う媒介契約の法的性格は準委任と捉えるのが通説ですから、善管注意義務が要求されます。

ＨＰには、公に証明する資料でない事や、参考図程度であること、最新の状況については窓口での確認を謳っていることから、通常の不動産取引で行われている業務を手抜きした調査と判断される可能性は大きいです。

このような調査が原因で、買主に損害が生じた場合、宅建業法の「業務処理についての信義誠実義務」に加え、民事上の「善管注意義務」としての責任を問われ、損害賠償請求の対象となる場合もあります。

但し、善管注意義務の程度は受任者の職業や能力によって異なり、宅建業者といっても不動産に関する全ての専門的知識の要求は非現実的です。
建築士、測量士、家屋調査士、土壌汚染や地盤調査、アスベスト調査などの専門調査機関と、其々の分野に専門家が存在する為、宅建業者に求められる相応の注意や調査は、それら特殊な領域までではありません。

・どこまでが注意義務として問われるか
・購入の意思決定に必要な情報提供とは、どこまでなのか

これらについては宅建業者に求められる調査のレベルや範囲と、専門領域の境界が必ずしも明確ではないので、問題が発生した場合、最終的な判断は裁判までいくこともあります。
違反と認められた例に、「行政調査ミス」もあったと思いますが、ＨＰの閲覧のみで買主に損害が生じることがあれば、これに当たると思います。
尚、宅建業者の善管注意義務などに落ち度があったとしても、相手方に損害を及ぼした場合に限られますので、予めご承知置き下さい。

アドキャスト藤森哲也

住んでから気になることを事前に物件調査報告　http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

補足

＋アルファで「適正と言える調査とその方法」については、各案件によっても調査範囲は変わってきます。

特に、各窓口での聞き取りにおいては「聞かれていない事については答えていなケース」や「担当部署が個々に各規制や緩和を回答してくれるが、それらの総合的な見解から適用される規制・緩和内容の回答までは、どの窓口でも分からないで済ませているケース」も数多くあります。

現地や役所などの調査から割り出した注意点・相違点を、こちらから何歩も踏み込んで質問・確認・照合していくことで、未接道か否か・建築不可の土地か否かの判明、重複する規制と各種緩和の適用内容などが分かる場合も多いのです。

そのことから、適正と言える＋アルファの部分は、一口に言えない範囲ですし、だからこそ本来、宅建業者というプロが存在して「＋アルファの調査」や「物件・状況に応じた専門調査によってのみ判明する事項の説明」が必要とされるはずです。

また、重要事項説明書に記載すべき項目は、業法35条1項各号に記載されておりますが、
それ以外にも、
「取引関係者に重大な不利益をもたらすもの」「購入判断に重要な決定事項と思われること」は、宅建業法47条1項1号に基づき説明義務が生じます。
頻繁に水害が起こっている土地であるにも関わらず、これを説明しないことは重要な事項の不告知として該当してきます。

これらも＋アルファの一つに該当するかと思いますが、まだまだ認識の少ない業者も多く、35条に定められていることのみを記載していれば問題ないと思っている為、物件のマイナス要因を伝えない業者も少なくありません。

35条に記載された項目すら記載されていない重要事項説明書や、説明もしていないという取引、それが業法違反ということすら気付いていない業者、買主の事情をまったく考慮されず組まれた契約内容や段取りというのも見受けることがあります。

知識レベルや本当の意味での経験値は、不動産売買という仕事への取り組む姿勢、心構えなどが誠実でないと培われておりませんから、
コンプライアンス的にも不十分と感じる業者であれば、それら知識や経験値も少なく、仮にしっかりと調査したつもりでも、問題自体に気付けないレベルである可能性は高いと思います。

以上、ご参考になりましたでしょうか