害獣による瑕疵担保責任について

くるくるコナミ様

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
せっかくの住宅購入で、このような状況に悩まされるストレスは大変なものと
察します。

ご質問いただきました件ですが、内見だけは見付からないコウモリが、
天井裏で大量に生息していた物件での判例があります。

その判例では、生息数が常軌を逸していたことや、決して安くはない不動産である事、
高額な売価に求められる適切な生活が送れる環境を満たしていないこと、
その原因が瑕疵担保責任として設定されたもの(シロアリなど)でなくても、
コウモリであれば瑕疵に当たるなどを理由として、損害賠償請求を認めた
という判例です。



但し、瑕疵の請求にには幾つか確認が必要なポイントがございます。

まず、この物件の売主は宅建業者か、それとも個人の方なのか。
これにより、瑕疵担保責任の内容に違いが出てきます。

こういったトラブルの場合で、何かしらの名目で費用負担を請求する先には、
売主への瑕疵担保責任による損害賠償請求、または契約解除があります。

今回の売主が宅建業者なのか個人なのかは、資力も含め重要なポイントになります。
個人間の売買ですと、売主の担保責任を免責する特約も原則として有効なので、
「現況有姿・後々発見された瑕疵(物件の不具合)担保責任を売主は一切負わない」
とした契約となっていることがあります。
売主が宅建業者であれば、説明のなかった隠れたる瑕疵に一定期間の責任が生じます。

また、瑕疵担保責任が設定されている場合、その範囲と期間も合わせて確認して下さい。
中古住宅の場合、売主が個人であることが多く、その場合、瑕疵担保責任の期間が
引渡し後2～3ヶ月までと短く設定できます。または、先程説明しました免責です。
売主が宅建業者の場合、通常は引渡し後2年までで設定していることが一般的です。

瑕疵の範囲についても、売主が個人の場合、一般的な範囲(契約条件)として契約書等に
記載されている部分は『雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、
給排水設備の故障』といった箇所です。
当然、責任をもつ範囲を変える事もできますが、瑕疵担保責任を設定する場合、
ほとんどがこの範囲のままとなっています。
売主が宅建業者の場合、これらにかかわらず隠れたる瑕疵について責任が生じます。


今回の契約相手と、設定されている瑕疵担保責任の内容はどうでしょうか。

・売主は個人か宅建業者か。
・個人の場合、瑕疵担保責任の設定はあるのか、それとも免責となっているか。
・瑕疵担保責任がある場合、その範囲と期間は？
・瑕疵担保責任を請求できる期間は超えていないか。
・瑕疵担保責任の対象箇所の問題か。

この内容次第で出来ることは変わってきますので、契約書を良く確認してみて下さい。



また、売主側が責任を逃れるため、瑕疵ではないと主張しそうなものに、

・害虫や害獣の発生と言っても、瑕疵の範囲とするシロアリ被害ではない
・建物の性能や性質など欠如させていることではないから瑕疵には該当しない
・瑕疵担保責任の期間を過ぎている
・しらみつぶしに探せば、どの家でも害虫や害獣が見付かることは不思議じゃない

などが考えられます。



瑕疵担保責任が認められるかどうかは、契約内容に基づくことは大原則ですが、
先の事例のように、売価や害虫・害獣の生息状況なども考慮され、瑕疵の範囲とする
シロアリ被害ではない場合でも売主は責任を負うことがありますし、売主が欠陥を
知っていたのにワザと隠していた場合には、瑕疵担保責任を免責とする特約を
付けていたとしても、売主が責任を逃れることができない場合がございます。



突然、瑕疵担保責任を請求すれば、責任を逃れる姿勢も考えられますので、
蝙蝠駆除の専門業者から、どれくらいの期間生息したと思われる状況であったか、
その理由やエビデンスとなる報告書・状況写真を作成してもらう等、目的達成に
必要な材料集めについて、法律の専門家等と打ち合わせてみては如何でしょう。

弁護士等の専門家にお願いする場合でも、不動産関係の紛争に強いかどうかは
関係してきますので、先の判例等の知識は最低限あるかで判断するなど、
不動産に強い法律家を選ぶ必要は有ります。
尚、それらの請求が通らない状況であった際の、今後の対応・対策も合わせて、
ご家族の意見や要望、資金状況をふまえ考えておく必要はございます。


くるくるコナミ様の置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある選択の
参考にして頂けたら幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

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