不動産業者が売主の場合の瑕疵担保責任に関して - 専門家回答 - 専門家プロファイル

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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不動産業者が売主の場合の瑕疵担保責任に関して

2013/02/16 01:03
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 今回の取引において宅地建物取引業者(以下「不動産業者」という)が売主であるのだとすれば、これは明らかな宅地建物取引業法違反です。

宅地建物取引業法の第40条に(瑕疵担保責任についての特約の制限)という条文があります。
この条文を要約すると、下記のような内容になります。
「不動産業者が自ら売主となる不動産の取引においては、売主の瑕疵担保責任の期間を2年以上とする特約を除き、買主に不利となる特約をしてはならず、これに違反する特約は無効とする。」

条文の内容を裏返すと、「2年以上の瑕疵担保責任の期間を設定していれば有効」となりますので、不動産業者が売主の場合、殆どのケースでは売主の瑕疵担保期間を2年に設定しています。

2年未満の瑕疵担保責任の期間で契約書の条文が取り決められている場合、その条文は無効になりますので、特約は無かったことになり、民法の規定である「瑕疵を発見してから1年以内に請求がなされたときは売主は瑕疵担保責任を負わなければならない。」という規定が適用されます。

また、理由の如何を問わず、不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任の対象等を制限できません。「リフォーム予定だから瑕疵担保責任を免れる」という特約も当然無効です。

まずは不動産業者の免許権者の相談窓口にご相談されることをお勧めします。
不動産業者の免許が大阪府知事免許の場合は、こちらが相談窓口のようです。
http://www.pref.osaka.jp/kenshin/torihikisodan/index.html

売主の不動産業者の方も、業者の代表者や親族を契約者として不動産業者としての瑕疵担保責任の責任逃れをしている可能性も考えられます。

ご質問者様は一般の消費者として保護される立場にありますので、専門家の力を借りて、不動産業者に対応された方がいいでしょう。

本回答が多少なりともご質問者様のお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石 輝
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評価・お礼

24歳子持ち さん

2013/02/16 01:15

勘違い部分もあり、親身に相談に乗っていただいて、ありがとうございました。

中石 輝

中石 輝

2013/02/16 02:57

売主が個人となると、状況は全く異なります。

売主の瑕疵担保期間が3ヶ月という期間は一般的な期間になりますし、売主が負担の全額を免れるとしている特約の内容も、契約時に売主・買主間での同意があれば有効です。

給水管の腐食部分から漏水していたのが引き渡し以前であったとしても、今回のように事故が発生してこれだけの原因究明工事を行なわなければ分からないくらいの内容ですので、典型的な瑕疵であり、瑕疵担保責任については契約書の取り決めによって対応していかざるを得ないでしょう。

売主への請求が引き渡しから3ヶ月以内なのかどうか、また「買主が改装予定である事に鑑みて、売主は負担の全額をまぬがれるものとします。」という特約において、実際には改装していない給水管の瑕疵であることが、この特約に当てはまるのか…等、疑義の生ずる部分はあると思いますが、これらを売主側に主張するとなると、弁護士等の法律の専門家の力を借りる必要があるように思います。

とはいえ、契約書の内容自体は有効ですので、争うとしても非常に厳しい立場になるものと思われます。

大変な状況で混乱されるのも致し方ないと思いますが、まずは先ほどお伝えした公的な相談窓口で専門家の意見を聞かれることお勧めします。

問題が早期に解決できることをお祈り申し上げます。

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この回答の相談

瑕疵担保責任 水漏れ給排水

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/02/15 19:22

■ ご相談・ご質問の内容

助けて下さい。
去年の10月に中古マンションを不動産から購入して、11月に引き渡しをして頂いて、リフォームそれから11月の末に入居した者です。
昨日、下の階から水漏れ… [続きを読む]

24歳子持ちさん (大阪府/25歳/女性)

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