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対象:住宅・不動産トラブル

瑕疵担保責任について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/10/24 22:23

昨年12月27日に中古住宅を買い、リフォームをして今年2月25日に引越しをしました。今年8月に父が家の周りを手入れしようとして、砂利が左下に下がっているような箇所を見つけ、ならす為にそこを掘ったところ、大量の家庭ごみがでてきました。おまけに灯油タンクから灯油がもれており、下の砂利にしみこんでいました。売主に話をしたのですが、のらりくらりでもめています。わたしは灯油タンクの下の砂利を入れ替え、ゴミがまだうまっているか調べてごみがあればとって欲しい旨伝えましたが、ゴミがうまっているかどうかの調査はしたくないといわれました。瑕疵担保が三ヶ月の特約になっていて、それはすぎているというのが売主の言い分です。しかしわたしは北海道に住んでおり冬に買って地中に埋められたゴミをわかることも、庭が1メートル以上雪に埋もれていたのに灯油が漏れていたのがわかることも不可能です。灯油タンクの下の砂利を入れ替え、一度ゴミを取るのに父がほったところのみならすのならやりますとの回答が今日来たのですが、まだあるゴミはわたしがやるしかないのでしょうか?とても納得いきません。民法では瑕疵が判明してから1年とのことだったので、内容証明をだして裁判にしたほうがいいのでしょうか?この場合民法と特約のどちらが優先されるのでしょう?
おまけにわたしがこの物件を購入した際の売買契約書はこの物件を扱っている不動産会社社長Tさんが売主になっていますが、登記ではもともとこの物件をもっていたKさんの登録しかありません。中間省略登記は普通に行われていることなのでしょうか?
裁判にするべきか否か迷っています。質問が長くなってしまいましたがご回答いただけると助かります。

サラマンカさん ( 北海道 / 女性 / 38歳 )

回答:1件

中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

不動産取引における瑕疵担保責任について

2012/10/25 13:16 詳細リンク
(3.0)

ご質問の内容、いろいろと問題のある部分も多いように感じます。

まず、「民法と契約書特約のどちらが優先するのか」という点ですが、これは特約が優先されます。

売主が一般個人の方の場合、民法の規定(瑕疵を発見してから1年)が適用されたのでは、引き渡し後いつまでも瑕疵担保責任を負う事になり、リスクが大きすぎて中古取引ができなくなります。不動産取引の慣行では売主の瑕疵担保責任の期間を引き渡しから3ヶ月とすることが一般的です。

なお、宅地建物取引業者が売主となる場合には、宅建業法で売主業者の瑕疵担保責任の期間が2年以上とされており、殆どの契約では売主業者の瑕疵担保期間を特約で2年としています。

今回の契約の場合、実質的な売主は不動産業者社長のT氏とのことですが、これは宅地建物取引業者としての瑕疵担保責任の期間を逃れるための悪質な行為のように思われます。
(なお、中間省略登記は、このような業者売主のケースでは一般的に行われます。登記法の改正で一時期中間省略登記ができなくなった時期もありますが、現在では「直接移転売買」という新しいスキームが公認されています。)

また、瑕疵担保責任における「隠れた瑕疵」とは「一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵」を指しますが、契約時点で売主がその瑕疵の存在を知っていて、悪意をもって瑕疵を伝えていなかったのであれば、それは瑕疵担保責任の問題ではなく「事実不告知」の問題です。

今回のような不動産取引におけるトラブルに関しては、訴訟を起こされる前に、各都道府県にある不動産取引の相談窓口にまずはご相談されることをおすすめします。
宅地建物取引業の免許権者は都道府県ですので、業者側が悪質な行為を行っている場合には、営業停止等の処分を行う権限があり、業者側に対してそれなりの影響力はあります。

本回答が多少なりともお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リード ホームパージ http://www.lead-yokohama.co.jp
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp
中古マンション購入の新しいカタチ「中古マンション・リノベーション.com」ホームページ http://chukomansion-renovation.com
ブログ「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

補足

ネットで調べる限り、この辺りが相談窓口の候補になると思われます。

契約一般に関するトラブルの相談(札幌市の場合)
・市民まちづくり局消費者センター http://www.shohi.sl-plaza.jp
・北海道立消費生活センター http://www.do-syouhi-c.jp

不動産取引に関すること
・(社)北海道宅地建物取引業協会 http://www.takken.ne.jp/q_a/

売主の宅地建物取引業者がどこの団体に属しているのかによって、適切な相談窓口は異なって参りますので、よくお調べになって、適切なところへご相談ください。

瑕疵担保責任
契約書
不動産売却
中古マンション購入
不動産

評価・お礼

サラマンカさん

2012/11/04 14:45

回答いただきありがとうございます。(社)北海道宅地建物取引業協会にはすでに相談をしていて裁判を勧められていたので、どうしたらよいのか迷ってしまいました。もう少し考えて見ます。ありがとうございました。

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