瑕疵担保責任について

ご質問の内容、いろいろと問題のある部分も多いように感じます。

まず、「民法と契約書特約のどちらが優先するのか」という点ですが、これは特約が優先されます。

売主が一般個人の方の場合、民法の規定（瑕疵を発見してから１年）が適用されたのでは、引き渡し後いつまでも瑕疵担保責任を負う事になり、リスクが大きすぎて中古取引ができなくなります。不動産取引の慣行では売主の瑕疵担保責任の期間を引き渡しから３ヶ月とすることが一般的です。

なお、宅地建物取引業者が売主となる場合には、宅建業法で売主業者の瑕疵担保責任の期間が２年以上とされており、殆どの契約では売主業者の瑕疵担保期間を特約で２年としています。

今回の契約の場合、実質的な売主は不動産業者社長のT氏とのことですが、これは宅地建物取引業者としての瑕疵担保責任の期間を逃れるための悪質な行為のように思われます。
（なお、中間省略登記は、このような業者売主のケースでは一般的に行われます。登記法の改正で一時期中間省略登記ができなくなった時期もありますが、現在では「直接移転売買」という新しいスキームが公認されています。）

また、瑕疵担保責任における「隠れた瑕疵」とは「一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵」を指しますが、契約時点で売主がその瑕疵の存在を知っていて、悪意をもって瑕疵を伝えていなかったのであれば、それは瑕疵担保責任の問題ではなく「事実不告知」の問題です。

今回のような不動産取引におけるトラブルに関しては、訴訟を起こされる前に、各都道府県にある不動産取引の相談窓口にまずはご相談されることをおすすめします。
宅地建物取引業の免許権者は都道府県ですので、業者側が悪質な行為を行っている場合には、営業停止等の処分を行う権限があり、業者側に対してそれなりの影響力はあります。

本回答が多少なりともお力になれば幸いです。


株式会社リード
中石 輝
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