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石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

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現状をもう少し調べたほうがいいのでは

2010/09/16 12:44

現状をもう少し調べたほうがいいのでは

長年賃貸マンションの設計をしてきましたので、その経験をもとに話をしてみます。

シュナイダーさんのマンション経営の事業形態は、マンションオーナー(=ご兄弟3人)がサブリース会社(=親族会社)に一括貸しをし、それを専門の不動産屋に転貸していて、オーナーはサブリース会社から月100万円の家賃を得るということと理解しました。

ただし、契約が家賃保証(空室の有無にかかわらず取り決めた金額が支払われる契約)か否かは、文面からははっきりとはわかりません。100万円(シュナイダーさんには持分が6/10なので60万円)と明記されているので家賃保証の形態をとっていると解釈しました。身内の中でのやりとりなので実際のところ明確な契約書がない可能性も大いにありますし、もとは実質的にはお父様がご自分でご自分に支払うということだったわけですから家賃保証などはせず会社に入ってきた家賃をなにがしかの経費をひいて個人に支払っていたというのが実態だったかも知れません。
契約の解除ですが、オーナーがサブリース会社との契約を解約するときは契約書の条項に従うことになりますが、解約の3か月前に通知するというような取り決めが多いと思います。

今回、オーナーがサブリース会社(=親族会社)を解約するときは、上記のような契約の定めに従って解約ということになりますが、そのためにはオーナー3人の意見がひとつにならなければなりませんが、それは難しい状況でしょうね。
その場合所有権の過半数の意見があれば賃貸借契約を解除できるのではないかと文面にはありますが、分譲マンションで管理業務(管理費や清掃など)を外部委託している場合、管理会社を変更するときには区分所有法に則って管理組合の総会で過半数の決議が必要とされています。このことを言われているのかも知れませんが、今回のケースとは違うようです。

補足

もし、お姉さんの配偶者の方が取り決めを無視して不当に少ない金額しか入金してこないということであれば弁護士と相談して次の段階に進まれるのがよいのではないでしょうか。

オーナー(ご兄弟)とサブリース会社(親族会社)の契約(取り決め)内容をもう少しくわしく調べてみる必要があると思います。
上記のように契約が家賃保証でない可能性が高いと考えられますが、昨今の賃貸状況ですと一般的に空室率は以前よりは高くなっています。もとは満室で60万円の家賃収入が空室率が2割になれば48万円に減少してしまいます。ひょっとしたら本当にその金額なのかも知れません。

現状をもう少し調べたうえで方針を考えられたらいかがでしょうか。

契約
事業
不動産
マンション経営

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この回答の相談

共有財産(賃貸マンション)

人生・ライフスタイル 遺産相続 2010/09/14 21:31

5年前に父親が亡くなり、今現在までに兄弟3人で父が残した賃貸マンション3棟を管理運営しております。兄弟3人の相続時における共有持ち分は遺言により長女が3/10二男が6/10三女が1/10と協議により決… [続きを読む]

シュナイダーさん (広島県/50歳/男性)

このQ&Aの回答

賃貸借契約の解除を求めるところからだと思います。 畑中 学(不動産コンサルタント) 2010/09/16 13:04

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