共有財産（賃貸マンション）

現状をもう少し調べたほうがいいのでは

長年賃貸マンションの設計をしてきましたので、その経験をもとに話をしてみます。

シュナイダーさんのマンション経営の事業形態は、マンションオーナー（＝ご兄弟３人）がサブリース会社（＝親族会社）に一括貸しをし、それを専門の不動産屋に転貸していて、オーナーはサブリース会社から月100万円の家賃を得るということと理解しました。

ただし、契約が家賃保証（空室の有無にかかわらず取り決めた金額が支払われる契約）か否かは、文面からははっきりとはわかりません。100万円（シュナイダーさんには持分が6/10なので60万円）と明記されているので家賃保証の形態をとっていると解釈しました。身内の中でのやりとりなので実際のところ明確な契約書がない可能性も大いにありますし、もとは実質的にはお父様がご自分でご自分に支払うということだったわけですから家賃保証などはせず会社に入ってきた家賃をなにがしかの経費をひいて個人に支払っていたというのが実態だったかも知れません。
契約の解除ですが、オーナーがサブリース会社との契約を解約するときは契約書の条項に従うことになりますが、解約の３か月前に通知するというような取り決めが多いと思います。

今回、オーナーがサブリース会社（＝親族会社）を解約するときは、上記のような契約の定めに従って解約ということになりますが、そのためにはオーナー３人の意見がひとつにならなければなりませんが、それは難しい状況でしょうね。
その場合所有権の過半数の意見があれば賃貸借契約を解除できるのではないかと文面にはありますが、分譲マンションで管理業務（管理費や清掃など）を外部委託している場合、管理会社を変更するときには区分所有法に則って管理組合の総会で過半数の決議が必要とされています。このことを言われているのかも知れませんが、今回のケースとは違うようです。

はじめましてシュナイダー様


不動産コンサルタントの畑中と申します。
ご質問としては弁護士の先生にご相談する内容であると
思いますが、まずは簡単にお答えさせていただこうと
思います。

３棟を管理されている親族会社と所有者であるご兄弟皆様との間に
賃貸借契約を書面にしているのかどうかが分かりませんが、
一般的な書式をもって月額１００万円にて貸借される契約をしていると
の前提としますと・・

賃料一部不払いをもって

１）不足分と滞納分を書面をもって請求（催告）。

２）応じなければ賃貸借契約の解除請求。

３）それさえも応じなければ訴訟か調亭。
（解除拒否の場合も）

簡単に言いますと上記の流れになるものと思います。
催告を行うことが重要ですので、まずはそれを行い、
反応をもってその後に進むかどうかをご判断されたら
どうかなと思います。

できれば２）の段階から費用はかかりますが、
弁護士の先生にご相談して事を起こされることを
お薦めいたします。

以上ご参考となれば幸いです。


不動産コンサルタント
畑中 学

弁護士の松野絵里子です。

大きなポイントとして、不動産の共有とはどういう権利なのかについて理解が必要ですので、簡単に整理して書きますね。

ある不動産を複数で持っているのが不動産の所有権の共有なのですが、その場合、その権利を売ったりするような処分行為は共有者みんなでしかできません。ただし、持分は勝手に売れます（買いたい人はあまりいませんが）。

そして、過半数の決定でできる行為は、管理行為になります。
管理行為というのは改良して価値を高めたりすることが典型ですが、運用するのも一般には管理行為とされています。

そうしますと、管理会社と所有者の間の管理委託契約をまずしっかり見てみてください。
そこに書いてある約束が違反されている場合には、管理会社に債務不履行責任を追求でき、解除請求もできるというのは民法の定めできまっています。
決まった金額をきちんと所有者に渡していないとか、管理をきちんとやっていないのであれば債務不履行になります。

そこで、そういう債務不履行責任を追求するのは、管理行為なのかどうかですけど、そういえると思います。
すでにある契約が履行されていないので、文句を言うのはその財産の権利を維持するための行為だからです。ですので、解除も過半数の持分の方で（つまり６割の貴殿のみで）できるかと思います。

ただ、親族で管理契約内容が明確でないという場合、債務不履行はないといわれて争いになる可能性があります。また、他の方がこれは管理行為ではないといってくる可能性はあります。

もう少し具体的なことは判例など調べないとわかりませんが、一般的質問への回答としては上記とさせていただきますが、参考になれば幸いです。