退去時の原状回復費用の特約について

皆様こんにちは。

アライバルの柳です。

今回のコラムは退去時の原状回復費用の特約について書きたいと思います。

以前、退去時の原状回復費用についてコラムを書いた時に、

原則として『経年変化および通常使用による損耗は貸主の負担で行い、借主は負担をしない。』と

書きました。

しかし、例外としての特約が認められて、上記の原則とは異なる特約を定めることができ、

実務では多くの管理会社では、1㎡当たり1,000円程度のクリーニング費用を借主負担としている

ことが多いとも書きました。

この例外としての特約が認められるためには3つの要件が必要となってきます。

①特約の必要性に加え暴利的でない等の客観的、合理的な理由が存在すること。

②借主が特約によって通常の現状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること。

借主が②の認識と③の意思表示をするために、①の客観的・合理的な理由が必要となります。

①の客観的・合理的な理由は以下の通りと考えられます。

基本的に原状回復費用は、借主から毎月受取る賃料の対価として貸主が負担すべきものです。

ですので、本来は貸主が賃料設定をする際に、退去時のクリーニングの費用を予め予測して賃料に加算して

賃料設定を行う必要があります。

しかし、特約を定めて別途借主に負担してもらうのは、上記のように退去時のクリーニングの費用を賃料に

加算して配分した場合に、住む年数の長短で不合理が生じてしまうことがありますので、毎月の賃料から

クリーニング費用を独立させて、借主に別途負担してもらうことが合理的だと多くの管理会社やオーナーは

考えているのです。

東京都では賃貸マンションを借りる際に『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』必ず読み合わせをして、

上記の内容を説明していますので、注意して聞いてみてください。

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