投資判断 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

大川 克彦
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2017年11月19日更新

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投資判断

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アパマン経営の寺子屋
金融機関の支店長、副支店長と融資の件についていろいろお話を聞くことができました!


巷で言われているとおり、現状でアパートの融資は非常に厳しいとのこと・・・

ただし、属性(お客様の内容)によるためすべてが厳しいわけではない。

でも、フルローンは難しいのが現状です。


金融資産があり、担保評価がでて収益還元法でみてもOKな場合はフルローンも可能な場合があるが、自己資金がない人はフルローンは無理だと思って間違いないようです。

自己資金がない人の場合、今後の空室率がUPしたり金利が上昇した場合に、補てんする金銭もないとみなされてしまうのです。
ということは、自己資金があってフルローンを組む人と、自己資金がなくてフルローンを組む人を比較するとどちらがリスクが高いか・・・

こう考えるとわかりやすいと思います。


投資判断するときのアドバイス



・家賃相場を確認する(図面に記載されている家賃は適正か?)

・金利が何パーセント上昇するとキャッシュアウトするのか

・空室率が何パーセント上昇するとキャッシュアウトするのか

・買い付け金額により自己資金を決める



投資物件として購入を検討する場合、表面利回りに惑わされるのではなくあくまでもフリーキャッシュフロー(FCF)*1にこだわって探してください。


Ex1. 利回り9%の物件を購入した場合、FCFは2%前後

1億円の借入(フルローン)、9%の表面利回りの場合、年収900万円、年間の手取りは約180万円(月額約15万円)

この場合、金利が2%上昇するとキャッシュアウトする!

最低年間5%の空室率を見込む、限界空室率は、20%(10戸中2室)



ちょっとわかりにくいですが、金持ち大家さん(R)実践塾ではこんなことも勉強します!
*1最終的にポケットに残るお金のこと