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巷で言われているとおり、現状でアパートの融資は非常に厳しいとのこと・・・
ただし、属性(お客様の内容)によるためすべてが厳しいわけではない。
でも、フルローンは難しいのが現状です。
金融資産があり、担保評価がでて収益還元法でみてもＯＫな場合はフルローンも可能な場合があるが、自己資金がない人はフルローンは無理だと思って間違いないようです。
自己資金がない人の場合、今後の空室率がＵＰしたり金利が上昇した場合に、補てんする金銭もないとみなされてしまうのです。
ということは、自己資金があってフルローンを組む人と、自己資金がなくてフルローンを組む人を比較するとどちらがリスクが高いか・・・
こう考えるとわかりやすいと思います。
投資判断するときのアドバイス
・家賃相場を確認する(図面に記載されている家賃は適正か？)
・金利が何パーセント上昇するとキャッシュアウトするのか
・空室率が何パーセント上昇するとキャッシュアウトするのか
・買い付け金額により自己資金を決める
投資物件として購入を検討する場合、表面利回りに惑わされるのではなくあくまでもフリーキャッシュフロー(ＦＣＦ)*1にこだわって探してください。
Ex1. 利回り９％の物件を購入した場合、ＦＣＦは２％前後
１億円の借入(フルローン)、９％の表面利回りの場合、年収９００万円、年間の手取りは約１８０万円(月額約１５万円)
この場合、金利が２％上昇するとキャッシュアウトする！
最低年間５％の空室率を見込む、限界空室率は、２０％(１０戸中２室)
ちょっとわかりにくいですが、金持ち大家さん(R)実践塾ではこんなことも勉強します！
*1最終的にポケットに残るお金のこと
